二手房买卖逃税不成反而被坑

　　[案例]

　　刘先生将一套97平方米的房子通过中介挂牌出售，挂牌价88万元。不到一个星期，中介就联系好了买家。办理过户手续前，中介突然提出，可以不走二手房资金监管程序，在合同中把交易价改成5000元/平方米左右，房款50万元，剩下的38万元房款完成过户时再支付，这样能省下好几万的税费。为了打消他的顾虑，买方也提出，“避税”房款可以先付给刘先生20万元，完成过户再付剩下的18万元。刘先生同意了，并口头约定过户当天支付剩下的18万房款。

　　但没想到的是，过户手续完成后，买方却以“剩余房款为20万元而不是38万元”为由拒绝支付。双方的纠纷经房管局多次调解均没有结果，其产生原因就是“阴阳合同”。

　　一、何为“阴阳合同”

　　所谓“阴阳合同”，是指当事人出于规避法律或谋取利益的目的而对同一宗交易签订的两份内容不一致的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行（“阳合同”）；而另一份仅为合同当事人所掌握并约定照此实际履行（“阴合同”）。

　　在二手房交易中，“阴合同”显示房屋买卖双方真实的成交价格，而“阳合同”则根据使用需要有所不同，一种是虚高房价的合同交给银行，以申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户，以便少交税。“阴阳合同”的签订除了造成国家税收流失和银行利益受损的，也造成合同纠纷不断。

　　二、“阴阳合同”是否有法律效力

　　根据《合同法》第 52 条规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。二手房交易中的“阴阳合同”以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益，属于无效合同。

　　根据《合同法》第 56条规定：无效的合同自始没有法律约束力。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。实践中，如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格，则该价格条款无效，但不影响其他部分效力，即其他部分仍然有效。

　　三、签订“阴阳合同”有什么风险

　　从表面上看，“阴阳合同”能让卖方或买方获得一些“实惠”，但这种行为实质上存在诸多的法律风险，非常容易产生纠纷。

　　对于卖方而言，其风险主要有：

　　1、宣告无效的风险

　　“阴阳合同”中的房屋交易价格往往与实际价格不符，当以低于实际价格的“阳合同”办理房屋产权过户时，就涉嫌虚假纳税申报和损害国家利益，卖方心理上会有担心，特别是房价出现下降时，将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。但即使卖方通过诉讼等方式来维护自己的合法权益，确认合同其他条款仍然有效，也面临着无法实际履行以及承担利息、房价下跌等损失。

　　2、房款不能全额收回的风险

　　由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督的情况下，买方将有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。卖方采取协商、催讨、起诉等方式，都会增加时间和金钱成本。

　　3、行政处罚和刑事追究的风险

　　卖方往往为少缴税款而签订“阴阳合同”，但一旦被税务机关查出存在偷税行为，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款，甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任。

　　对于买方而言，其风险主要有：

　　1、无法取得高额贷款的风险

　　由于政府有关部门备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将根据备案价格和评估价格来综合评定发放贷款。尤其在二手房贷款政策收紧的情况下，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。

　　2、再售承担高费用的风险