二手房私下交易风险大纠纷多

　　“购房合同已经签了，准备付定金的时候才知道房主的房产证在银行抵押了，房主之前根本没提过。”近日，购房者刘女士看中了米山路附近的一套二手房，私下交易中遇到这样的情况，一时不知如何是好。她告诉记者，就担心花这么多钱买到的是问题房，这两天她一直为这事焦虑不安。

　　在二手房交易中，引发产权纠纷、导致交易风险的因素很多，除了像刘女士遇到的已作抵押物的房屋，还包括被法院查封、与单位不能分割产权，以及夫妻双方仅一方同意出售或夫妻离异后对产权判决不明的房屋。由于是私下交易，交易双方缺乏对有关政策法规的了解，且购房者不易掌握房源真实情况，极易造成产权无法过户或交易中途夭折，甚至导致购房者钱房两失。

　　近年来房价居高不下，凭借价格便宜、配套齐全、交通便利以及拎包即住等优势，二手房成为越来越多刚需购房者的选择。从文登二手房市场来看，去年三月因新“国五条”出台而引起的恐慌性购房使成交量一度突破700套，成交量及成交面积同时创下文登单月二手房成交的历史新高。尔后逐渐回归常态，二手房市场整体运行趋稳。

　　“在决定签署买卖合同前，要对欲购二手房有个全面、清楚的了解，尤其是二手房的产权情况，比如有无房产证、有无办理过抵押、抵押期限如何等。”区住房保障和房产管理局工作人员介绍说，购房者可以通过房管局查询房屋登记信息，全面了解房屋的产权信息后决定是否签订买卖合同。此外，还要注意了解房屋性质，若预购二手房属于小产权房，则买卖双方签订的房屋转让协议可能为无效合同。

　　作为一种特殊商品，房屋买卖较其他商品买卖有着很大差异，尤其是二手房交易有着涉及面广、政策性强、交易过程较长等特殊性，一般情况下二手房交易都有产权过户、房屋交割、房款交付等诸多手续和环节，目前，委托中介公司完成交易是文登二手房交易的主要途径。然而部分购房者为了避开中介费用选择私下交易，由于交易双方缺乏经验，手续办理不专业，极易在产权、房款、户口和物业交接四个环节引发诸多矛盾和纠纷。

　　在房屋买卖合同签署之后就会涉及房款交付问题。私下交易由于交易双方的不了解、不信任，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，容易产生定金或房款付了，产权证却迟迟办不下来，房屋不能如期交付，或是房屋交付了，房款却拿不到、拿不完整等情况。

　　对此，某置业顾问给出的建议是，在实际操作中应将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且要特别注意“交钱后何时可以过户”的问题，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。

　　市民吴先生最近购入一套二手房，交易很顺利，房款和过户方面都没问题。但是，原房主户口迟迟不迁出，使得吴先生的户口无法迁入。吴先生遭遇落户难并不是个例。记者了解到，不少购房者遇到类似的问题，尤其学区房比较突出。在二手房买卖过程中，产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，房主将原有户口从房产所在的地址中迁出后，购房者才能将户口迁入。

　　律师告诉记者：“目前，房屋产权和户籍分由房管部门和公安部门管理，没有房产过户必须要求房产是空户的法律规定，二手房迁户尚存在法律空白。”

　　区住房保障和房产管理局工作人员提醒市民，在合同中一定要有户口的约定且一定要有原房主迁出户口的具体期限并明确指出原房主迁出的义务，可以在付款方式中保留部分房款特别注明等户口迁出后再支付，或约定一个违约的标准，如晚迁出一天支付一定数额的违约金。

　　二手房的买卖完成产权过户后，并不意味着全部交易的结束，还要进行物业交割。在现实交易中，由于物业费与房款相比金额要小得多，因此往往会被购房者所忽略。由于房主隐瞒欠费情况致使购房者承担巨额物业费欠款的情况时有发生。在发生物业交割纠纷时，交易一般已经完成过户进入后期收尾阶段，交易双方因此而“解约”的可能性很小，向原房主追偿的难度也很大，这个过程中购房者往往非常被动，不得不承受一些不必要的经济损失。

　　峰山路一家房产中介公司的负责人告诉记者，物业交割是指原房主结清各种费用，将房子“干干净净”地交给购房者。而单凭购房者自己与房主核对物业费情况存在一定困难，正规的中介机构在处理物业交割时更为专业，交易双方选择正规的中介机构能够有效避免物业交割纠纷。

　　区住房保障和房产管理局工作人员建议，二手房私下交易风险较大，交易双方应委托已在文登房管局官网上备案的实力强、信誉好、操作规范的中介服务机构完成交易，减少和避免不必要的纠纷。