买二手房应留意四个问题 莫轻信中介口头承诺

　　近年来，二手次新房成为不少年轻刚需族购房置业的首选。不过由于交易形式五花八门，欠规范化，所以相比于一手新房，二手房在购买时会显得复杂些，往往产生纠纷的概率也大些，购买时需多多留意。

　　交定金要约定双方责任

　　案例：李先生在看中了一套二手次新房，无论是户型还是朝向，他都很满意，价格也适中，但是当李先生提出要看房产证时，房主则要求先交定金。李先生觉得有点不靠谱，怕交了定金之后如果产权有问题却退不了定金，于是就推迟了交易。

　　说法：律师表示，定金是买房人在签订购房合同之前提供的一种担保方式，交付定金后，如果不能签订购房合同，买房人将可能面临定金无法退还的风险。

　　针对本案例，卖方没有理由要求在看房产证之前交付定金。如果李先生确实喜欢这套房子，而卖方又比较刁蛮的话，那建议李先生可通过与房主拟定定金合同的方式控制法律风险，在合同中约定，如果房主提供的房产信息存在真实性问题或产权涉及抵押担保、产权不清晰等问题的，房主应双倍返还定金。

　　不要轻信中介人员的口头承诺

　　案例：林小姐经中介公司介绍，看中了一套一厅三房的二手房，总价为65万元。当她担心贷款额度有问题时，中介公司很自信地告诉她可以帮她贷到45万元。于是她就很快签订了购房协议，并向中介公司支付了3万元的定金和5000元的中介费用。但是，后来银行按照林小姐的还款能力和这套房子的价值，只能批贷30万元。林小姐便找到中介公司表示想放弃购买这套房，并要求退回先前支付的中介费和定金，理由是中介公司承诺可以帮她贷到款，却做不到。而中介公司则表示，协议上并没有说保证能贷到款，中介费和首付款不能退。

　　说法：律师表示，中介公司作为买卖中间方，为了促成双方的交易，一般都会想尽办法灭掉买卖双方的各种疑惑和担忧，一些职业道德相对较差的中介人员甚至会口头承诺打包票能够帮忙解决各种问题，但是一旦发生问题时则拍拍屁股不承认。

　　针对林小姐的案例分析，银行的实际借款数额未能达到预期，并不影响购房协议的成立，除非购房协议中有对此情况做约定。而买房者也没有中介公司做过承诺的证据材料，所以在维权时将十分被动。因此，买房人要学会合理评估自身经济情况和贷款实际，或者咨询银行工作人员，不能轻信中介公司协助贷款、提供担保的口头承诺，或者应当要求其出具书面承诺或将其写入购房合同，以免产生法律风险。对于按揭购房的购房者，律师建议在签订协议时与对方明确如果因为买方、房子甚至银行的原因，而无法如预期贷到款，双方各自应该承担的责任问题。

　　卖主迁移户口问题应明确

　　案例：小张去年买了一套二手房，最近他打算将户口从湖南老家迁过来，但这时才发现卖方一家的户口都还没有迁出，导致他无法将户口迁进来。纠缠几个月之后，对方才愿意将户口迁出。

　　说法：户口迁移一直是二手房交易中纠纷最多的问题之一，甚至有些买方将卖方告上法庭都难以解决。而公安部门也表示，没有权力强制要求卖方将户口迁出已经卖出的房屋地址。小张算是比较幸运的了，没有遇到老赖的卖家，要不然这个问题就算纠缠几年都不一定能搞定。所以，律师建议，在购买二手房的时候，千万不能忽略了户口迁移的问题，应该在合同中明确约定，最好是要求在买方交付完房款之前，卖方就必须将户口迁出。否则等到房款全部还清了才发现对方的户口没有迁出，那就容易吃哑巴亏了。

　　家具家电赠予需合同约定

　　案例：小曾去年在父亲的支持下购买了一套三房的二手房。在谈价钱的时候，卖方说家具家电要搬走太麻烦了，愿意留下来赠给小曾。小曾对于卖方留下的电视机和几部空调都很喜欢，因为这样，小曾还妥协少砍价5000元。于是就签了合同，付了首付，并逐一办理过户手续。

　　不过等到卖家交付房子时，小曾一开门才傻了眼。他发现，所有的家具家电都被搬走了，甚至连水龙头都被带走了，屋内只剩一片狼藉。小曾打电话给卖方理论，卖方则表示当时只是说可以赠送而已，但是现在其老家的弟弟刚好需要一批家电家具，所以就全部搬回去了。

　　说法：经了解，在签署合同时，小曾与卖方并没有就赠送家具家电等事宜进行约定，赠予的事情只是卖方口头承诺而已，所以吃亏之后，小曾也没有充足的证据证明对方曾经承诺过。不过律师表示，如果卖方是在房屋已经实际交付之后再次进入房屋搬走家具家电的话，买方则可通过追究卖方的侵权责任，甚至追究其刑事责任的方式来维护自己的合法权益。因为房子已经交付了，房子包括室内的一切东西都应该属于买方，在未经买方同意的情况下，擅自进入并搬走东西侵犯了买方的合法权益。(南方)