容积率不只是归属于项目

    据悉，住建部会同监察部正在对违规更改容积率以及擅改用途的出让用地进行清理。此时此刻进行此事，笔者认为有百弊无一利。

    其一，由官员决定容积率，建筑高度甚至外观色调，这本来就是唯心的产物。

    笔者到某滨海城市，看到所有的屋顶都是砖红的，问之，答说是市长定的，除某某区域外全部必须用这个色。又到某铁路城市，看滨江全部为前高后低，答说市委书记亲自过问，临水的必须是高层建筑。

    还有许多城市，哪儿必须是一个公园，哪儿必须有一些行政用地，等都在储备用地前由领导进行了类似过问。

    楚芸告诉你，容积率如同比热，是先天的科学而不是后天的主观诊断。

    其二，容积率是科学内涵于一个城市，一块区域的客观存在，不是人为的产物。

    由于城市是因人而起，人集又是因商而动，而商又是因交而通，所以才有今天的水城，山城等等，中国三十几个省会城市，唯石家庄是行政产物，其他城市都有历史，并由民间通联而来。

    那么，由交通而商，由商而集人，由人而起市，自然地，围绕人商决定城市功能是最合理的，至于政治，实际上是区位加人商而形成，主要的也是人与商。因此，一个城市，其功能定位自然决定于多少人，商业繁荣程度，至于生态城市，那只不过是嫁接于人商之上的一个主观能动的产物，不足为据。

    理解了这些，还得看看人最看重什么，排除钱这些政治东西，实际上人最看重的是藏风纳气，吐故纳新，去粗取精，去伪存真，这才有城市形态差异。但居住总归是最本质的要求，为了满足人的上述需要与愿望，人们最开始进行城市建设的时候，往往从低密度建筑开始，其内核在于形成拱卫之势以求安全。

    因此，相对中国城市的主要环状肌理，主城往往应该是低容积率，也就是以低密度为主，外围可以从两至三个方面形成高层建筑，以应风水要求。另外新区，相当于一个新建制的区域，可以较主观一点确定其密度与容积搭配。

    而现在的情况是，许多城市越是老城越密集，造成外围多开发多层住宅，内需全是高楼大厦。为什么产生城市空心化，为什么会有城市病，都因为没有遵守先天的容积率决定原则。好象在人文上，中间高四周低比较符合审美的要求，如女人之见。

    其三，容积率不是杠杆，不能在容积率上加入太多主观与寻租成分。

    基于前述，容积率是科学的，那么它就是一个客观而固定的值，如同黄金律一般可爱，不容主观亵渎。

    其四，容积率是归属于城市功能的，其改变只能依存于城市功能变迁。

    由于现代城市不断增加功能，革故鼎新，所以功能变造过程中容积随之改变是可以理解的。比如中国人喜欢的CBD，由于其完全是商业综合体，所以建筑覆盖度要低，但容积率要高，为此必然是高楼云集。

    其五，容积率是修正决策失误的催化剂，不是惩治开发商的工具。

    因为在规划设计师看来，容积率是行政产物，在官员看来，建筑至少有服务城市形象，所以容积率被忽视，仅因为其间可以多或少产出面积，而面积就是钱，因此人们才关注它。

    这是多么的错误。

    容积率是科学，因此当你犯了错，容积率是修正以前所犯错误的催化剂，政府通过扩充的城市化，开发的新城区，城郊结合部的交通创新，不是纯粹的政绩工程，而是对以前执政错误进行修正。什么是腾笼换鸟，说的就是调整城市功能，进而在新开辟的区域落实一些新功能，修正整个城市的容积率误区。在中国，主要是稀释老城区的容积率。

    其六，容积率挂靠单位是城市景观而不是土地版面，更不是一个项目。

    还有个错误，几乎所有人都认为容积率与景观无关，又认为容积率只与土地利用有关，相反，容积率最深的渊源是景观，而景观的渊源来自于传统的堪舆，而堪舆来自于人商合一的城市概念。

    景观不只是风，水，景，致，景观最根本的是人们的公共需要，所以一个城市的建设，首先要确定景观体系，一个新的区域，也应该先有景观体系，景观体系的确定由功能决定，最后，建筑只是穿插，是点缀，是丰满，是扮靓，是凝聚，是提示。