二手房交易升温 怎样贷款最省时省钱？

    读者亲历：

    随着京城新楼盘的增多，二手房交易的需求也在不断升温。但是实际中想“省时、省钱，还能顺利进行二手房贷款”的操作并不容易。在南三环购买了一套40万元两居室的刘女士，最近就碰到了这样的烦心事，因为调动工作打算卖房，正巧有朋友王先生刚好想买该地段的房子，两人一拍即合。不过，工作资历并不长的王先生也要依靠银行贷款来买房。为了进行二手房交易和贷款，刘女士和王先生费尽心思，却总也找不到一个最合适的办法。

    为此，本报近日专门搜集了各家银行和相关中介公司的各种信息，希望我们的努力能代替您“跑腿”。记者发现，二手房贷款现在并不是每家银行都开办，目前北京只有建行、农行、工行、北京市商业银行、民生、光大银行开办了该项业务。由于各家银行采取了是否与中介公司合作的不同模式，除了一般二手房最高贷款为7成20年、买卖方协商缴纳占到成交额1.5%的契税（以下计算的费用中不含契税）等共同因素外，在缴纳的费用、办理时间等方面则是大相径庭。其中仅贷款前要缴纳的费用就能相差三四千元，办理时间也从三四天到四五个月不等。

    以一套成交额为40万元的二手房办理二手房贷款为例：

    ■建行和农行：费用在7800元左右，办理时间为四五个月

    这两家银行都是通过“北京市房地产交易中心”和“首都房地产市场”这两家机构来进行房屋交易后才能再做二手房贷款，而且要出售的住房必须符合先还清贷款拿到产权证的条件。在房地产交易中心要缴纳的具体费用包括：抵押担保费＝房屋成交额×1％、评估费＝成交额×3‰、律师费＝成交额×2‰、保险费＝成交额×4.5‰，如果按照这个公式算下来，交易一套成交额为40万元二手房的费用在7800元左右，办理时间为四五个月。看来，这种方式比较适合于尚没有找到买家的二手房，可以通过交易中心的“信息大平台”寻找合适的住房或买家，但是交易费用相对较高。

    ■民生银行：交易费用为3720元，办理时间在房管局过户后两个工作日内

    在该银行办理二手房贷款省去了中介机构这一环节，并且可以做房贷的“转按揭”业务，即尚未还清贷款的商品房也可以进行交易，买家还能在银行再贷款，而且不管卖家此前的贷款是哪家银行的，可以进行跨行转按揭。具体费用为：律师费＝房屋成交额×3‰、保险费（20年）＝房屋成交额×5.6‰、抵押登记变更费用280元，一套成交额为40万元的二手房交易费用为3720元，办理时间主要是在房管局进行过户后的两个工作日内，银行就可以发放贷款。

    ■光大银行：交易费用为4332元，办理时间为一个星期左右

    该银行同样没有中介机构这一环节，也同样可以做房贷的“转按揭”业务，费用比较低，在材料齐全的情况下办理时间为一个星期左右。具体缴纳的费用为：房价50万元以下的，交纳的律师费均为2000元，抵押登记费280元、评估费400元、保险费＝房屋总价×3.08‰，这样一套40万元的二手房的交易费用为4332元；房价超过50万元的二手房，超出部分费用多收取3‰。一般的房子均能做7成20年，教师、公务员、律师等可以做到8成20年。民生和光大银行的二手房贷款都比较适合想省时又省钱的客户需要，不过两家银行的局限是网点比较少，所以客户可以直接到光大银行位于西直门外德宝饭店的金融超市、民生银行位于木樨地、国贸、建国门等处的网点办理。

    ■北京市商业银行：最快贷款时间仅需3到5天，但费用较高

    该银行与泛亚达投资管理公司、北京首创金丰易居房地产经纪有限公司有合作关系。最大的特点是办理二手房贷款的时间非常快，其中经过房地局和泛亚达公司两个环节，最快贷款时间仅需3到5天，特别适合急需用钱的客户，但是相对而言费用仍比较高。