律师提醒大家 买二手房商铺应关注租约

    原来，这一商铺在2006年7月就出租给周先生，当时承租人周先生一次性交纳了一年的房租。现在听说房主要卖商铺，承租人周先生立即提出反对意见。周先生认为，商铺还有半年多的租约未到期，房主无权在此时出售该房。其次，自己作为承租人，享有优先购买权。既然房主要出售商铺，就应事先通知他一声，房主在自己不知情的情况下，悄悄将商铺转卖给罗先生，已经侵害到自己的合法权益。为此，周先生坚决不同意房主在租约未满的情况下出售该房。

    罗先生究竟是否还能继续购买该商铺？房主应该如何处理同周先生之间的租赁关系？为此，记者采访了跃华律师事务所的黄进律师。

    黄律师说，与购买二手房不同的是，绝大多数出售的二手商铺都涉及租约。因此，在购买过程中购买者一定要了解清楚所购商铺是否存在租约，如果房主表示没有租约，则一定要让房主出具无赠与或无租赁的书面承诺，以免日后出现纠纷。

    在本事件中，承租人周先生的确具有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但并不是表示在租约期间房主就不能出售该房。根据国家有关法律规定，房主若出售存有租约关系的房屋，通常需提前三个月告知承租人出售事宜，承租人享有优先购买权。如果承租人并无购买意向，房主即可将房屋出售给他人。但同时还需注意的一点是，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即新的所有权人与承租人应继续原租赁合同，直至终期届止。换个角度就是新的所有权人取代了原出租人的地位。因此，若罗先生购买该商铺，还应同房主及承租人签订一份三方协议，确定承租人对该商铺放弃同等条件下的优先购买权，并与承租人重新签订租赁合同。