业主中介齐设套 二手房交易风险多对策也很多

二手房买卖与新房发售不同，存在很多不易察觉的隐患。对于大多数买家而言，房产中介设下的交易陷阱难以识破，房屋产权也很难理清头绪，而由于买卖双方自身因素造成的房产纠纷相当常见。

二手房买卖存在哪些风险？该怎样规避？业内人士认为风险不少，但可规避的办法也很多。

风险1联合卖家赚取差价

这种做法，通常是在房子挂牌出让之前，中介与业主签订协议，约定一个成交价，如果卖出更高的价钱，多出部分全部归中介所有。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手，以赚取买卖差价；在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为理由终止合同。

风险2设置不平等条款

一些不法中介与购房人玩弄文字游戏，签订不公平合同，对自身有利的条款写得比较明确，对自身不利的条款写得比较含糊。

另外，也有一些中介公司千方百计避免购房者与业主见面，从中赚取差价；不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题；不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况等。

风险3 产权不清导致纠纷

交了定金，签了合同，突然“凭空”多出一个自称的业主，要求加价或中断交易。

据了解，产权不清大致有以下几种可能：1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；2.房屋权属存有争议；3.房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；4.房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益；5.房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；6.已购公有住房或经济适用房上市出售后，会形成新的住房困难的；7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让；8.交易房屋存有质量问题。

风险4马虎签约麻烦多

在实际交易中，买卖双方往往只注重房价、交房时间及佣金等合同条款，忽视签约过程中的细节问题：不审核对方身份，对买卖合同中的条款也不仔细查看，签约后也不保留合同原件，签约时甚至留有空白条款。一旦交易中一方不诚信，这些疏忽便会使人陷入纠纷。

房产律师提醒，一旦在合同上签字盖章，就要受合同约束，违反约定就得承担法律责任。买卖双方在签订合同时，至少要保留一份对方身份证明的复印件，并仔细查看合同条款，确认没有留下空白条款方可签字盖章。

风险5 按揭不成定金难退出

于促成交易考虑，一些中介公司会对买家“打包票”，称可以贷到足额房款，说服买家签订协议。而事实上，银行对于二手房贷一直不都很严，对购买二套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放，并先后多次调整贷款利率，这些都会影响对个人按揭的审核。另外，银行需要对所抵押的房产进行评估，评估价对贷款额度有着直接影响，特别是二手房评估受多方面影响，贷款总额很可能会低于本来的预期。

在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。否则，中介公司对你的口头承诺只能作为参考，只有确信贷款额在预算之内，才能签订买卖合同。

风险6 户籍未迁易生纠纷

在房屋交易过程中，多数人将关注焦点落到办理两证上，而对户籍迁移问题未予注意，结果给工作、生活带来诸多不便。

房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对此类案件是不予受理的，而公安机关在处理户口纠纷时，又会受到户籍政策的限制。比如，出售的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出，相应地买方的户口也就无法迁入。

房产律师认为，买卖双方在交易前应就户口问题进行协商，并约定适当的付款方式和违约责任。买家可要求卖方出示户口簿，并在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。