要买二手房给您支几招：改合同能贷款 肯定是忽悠

市民在济南房地产交易大厅办理业务。　　本报记者 郭建政 摄(资料片)

　　买的二手房正在抵押办不了过户，谁的责任？定金和首付款，中介能不能代收？贷款服务费到底该咋收？交了钱贷款办不下来是谁的责任……二手房买卖交易中，购房者与中介、房主的各种矛盾纠纷屡见不鲜，很多市民向本报咨询如何避免“鸡飞蛋打”。

　　本报记者 喻雯 实习生 张子慧 张飒特 　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　房屋情况要仔细核查

　　市民买的二手房，房龄一般比较老，但是房子的具体情况，比如哪一年建的、房子有没有抵押、查封等，购房者一般了解不多，也不会在合同里体现，很容易被中介提供的虚假信息忽悠。

　　“此前有市民投诉，中介说房子是2000年的，结果到了银行贷款时才知道，房子是上世纪80年代的，由于房龄太老银行不给贷款。”济南市房管局产权市场处有关负责人说，这个就是购房者过于相信中介，不去实地了解，结果房子没买成。

　　该负责人说，购房者在买房前，一定要对房屋的建筑情况、小区状况等做详细的核实。除了做好这些实地调查外，市民还应当到房管局档案馆查询、核实房屋的基本信息，如有无抵押、查封等限制信息。以免不能直接办理过户手续，给买方造成一定的损失。

　　市民可以持本人身份证明提供房屋的具体坐落或房屋产权证号，可以申请核实相关房屋有无抵押、查封等限制信息，或是和卖方一起到房管局档案馆查询相关信息。

　　改合同房贷不下款

　　“买无证的房子，一定要谨慎。很多人都被中介忽悠，以为能办贷款结果陷入纠纷。”产权市场处工作人员于志平说，尤其是小产权房和一些“改合同”的房子。

　　“改合同”成了不少市民买房的重要选择。改合同的房子一般是与开发商签订买卖合同，有的也进行了网签，这类房子都没有办下房产证。很多中介都打出了“包改合同”来吸引购房者，收取几万元的改合同费用后，合同改成购房者的名字，购房者就可以等着办证。

　　“这类房子都没有进行产权登记，查不到有关信息，而且一般都无法贷款。”于志平说，但是一些中介为了拉客户会承诺与银行有关系，可以办贷款。很多市民为此动心，就会把首付款交给中介，结果等了几个月甚至更长时间后，中介告知办不下来贷款，房子就买不成了。此外，有了这种纠纷后，购房者交纳的中介费多数也要不回来。购房者最终是“鸡飞蛋打”。

　　于志平提醒，像一些单位集资建房，手续不全也无法办理贷款，购房者买房前一定要看清楚。

　　别让中介代收房款

　　市民通过中介买二手房，需要交纳中介佣金、贷款服务费、评估费等各种费用，有的中介也打出“代收首付款”，于志平提醒，中介收取的只能是服务费用，而房子定金、购房资金等不要轻易交给中介保管。

　　一般来说，购房者买的房子网签后，就要交首付款。中介只是作为第三方见证，购房者把房款直接给房主。此前交的定金也会有相应说明，直接作为购房款等。

　　“中介携款潜逃的事情近几年屡见不鲜，其中最主要的原因是钱款不受监管，买主交完数额不低的首付款后没有法律保障。”于志平说，买房人最好去建立资金监管账户的中介购买房屋。如果选择了规模小的中介，遇到为卖主垫资解押的事情是比较常见的，对于买家来说风险很大，此时买家就应要求中介垫资。

　　于志平建议，购房者可以选择第三方的资金监管专用账户，这样会更有保障。

　　“购房者给中介交钱的时候一定要谨慎，一旦交了想要回来就难了。”于志平说，此前有市民将定金、中介费都给了中介，后来因卖房者的原因房子无法继续交易，按照规定卖房者要双倍返还购房者定金，但是定金被中介收走，根本要不回来。

　　贷款事宜要签合同

　　市民通过中介买二手房，除了约定俗成的佣金外，贷款服务费的收取也五花八门，从几百元到几千元不等。也有不少市民交了这些钱结果办不下贷款，最终导致房子也买不成。

　　对此，产权市场处有关负责人说，目前贷款服务费、中介代办费等都没有明确的收费标准，由中介和购房者协商定价。在协商定价的时候，购房者一般处于弱势地位，很容易被中介公司忽悠。好多中介公司会以“银行收取”的借口来忽悠，而银行是不会收取贷款服务费的。业内人士称，既然是协商定价，购房者就有权利与中介讨价还价，不要被忽悠。

　　此外，在买房时由于银行贷款放款慢，导致卖方不能及时收到房款的情况也很多。对此，该负责人提醒，购房者在签署房屋买卖合同时，如果买方需要贷款，卖方必须充分了解银行的贷款政策和趋势后再确定是否同意贷款。

　　于志平建议：“有关费用收取及办理事项等，购房者一定要在合同里明确约定，千万不要仅限于口头。”