二手房交易常识13：如何防范房产中介“吃差价”

　　房地产中介服务目前法律界定为居间行为，这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中“吃差价”。据介绍，“吃差价”的基本模式有明暗两种：明“吃差价”是指买卖双方中的一方知道中介公司抬高或压低了交易价，愿意为其支付一定报酬；暗“吃差价”是房地产中介公司避免交易双方见面，而由中介公司分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同，从而赚取差价。

　　一、目前国内中介所谓的“吃差价”主要有三种方式：

　　第一种是中介公司与买房人达成口头或书面的协议，如果中介公司能卖到高于卖主的要价，这多出的部分（差价）全部归中介公司，或者按一定的比例分成，如各收取50%等。

　　第二种是阻止买房人与房主见面。中介公司拿到房源后，从意向客户看房、签约到最终过户的整个过程中，会以各种各样的理由阻止买卖双方见面，然后想尽办法以高出合同约定价格寻求买家，从而赚取其中的差价。

　　第三种就是中介公司一旦发现卖家的报价比市场价要低出很多时，就会第一时间现金收购后再出售。中介公司用现金将房子从卖主手里买下来，可以是没有转移产权，中介公司只是支付房款给卖主，但必须由卖主做出一份公证书，授权给中介公司去销售他的房子，如果卖的价格高于中介公司付给卖主的部分就归中介公司；也可以是转移产权的买卖，中介公司以公司的名义把房子买下来，然后在加价销售出去赚取其中的差价。

　　二、如何防范吃差价

　　1、不要签署全权委托书。按目前的交易习惯，很多中介公司在买卖双方签订合同后，还负责代为办理交易过户手续，代办过户交易手续，需要买卖双方出具授权委托书。公证的授权委托书的内容基本上是；某某是某某房屋的产权人，现委托某某代办交易过户手续，存在明显的漏洞。该授权委托书的缺陷是，交易对象没有确定。虽然交易对象可以根据交易合同来确定，但按目前的办理交易程序，交易格式合同可以由经纪人代为填写，基于授权委托书，经纪人可以代为签名，办理资金托管、房产过户手续。

　　目前很多炒家为了达到炒卖房屋的目的，要求委托书上将所有与交易相关的权限都委托给他们，包括楼款收取、按揭办理、赎契、交易过户、交税、房屋装修、房屋租赁等等。在未办理过户前，不要为买家提供委托公证，因为产权尚未转移，涉及房屋的相关责任问题仍然是原业主负责。房屋买卖应按交易流程履行至最后的交易过户。

　　2、避免不良房产中介机构“吃差价”，事前预防的方法是在授权委托书写明“委托某某将房屋交易过户给某某”，委托书出现这样的表述，不良经纪将交易对象由A换成B时，交易将无法进行。事后的办法是在成交后审阅新的房地产权证权属人，如果发现权属人不是自己的交易对象，则及时提起诉讼或仲裁，确认该交易无效。