二手房交易常识10：委托房产中介出售房源的注意事项

　　由于二手房交易的复杂性，卖房和买房一样，购房者一般都委托房产中介机构出售房源，在选择房产中介机构时，在委托中介机构代理出售房屋时，应该注意以下几个要点：

　　一、在委托中介机构代理出售房屋时，。注意中介机构的品牌和信誉。知名度较高、信誉度较好的房屋中介公司，都有较严格的内部管理机制、完备的交易制度，信守合同。

　　二、正规的房屋中介一般都有规范的服务流程，并有各类业务流程登记，从委托房源登记－委托协议签订－发布房源信息－房源信息推荐－看房登记—意向洽谈－促使成交－给付定金－合同签约等方面提供全方位且规范的服务。要选择业务流程规范的房产中介机构。向房管部门查询房产中介机构有无被投诉的记录或违规经营行为，避免遇到“黑中介”。

　　房主中介机构通常要求出卖方签订《委托出售房屋合同》，作为出卖方要仔细审查合同条款，以避免被该合同“套”注，在签订《委托出售房屋合同》时，应注意以下事项：

　　一、约定独家委托要慎重

　　当接受卖房人的售房委托时，有的中介机构的经纪人员往往说服卖房人，让中介“独家代理”；或者在委托出售合同中，暗藏“独家代理”四个字。在中介机构与卖房人签订独家房屋销售委托代理协议时，往往在条款中约定诸如委托代理期限、代理权限、委托方（卖方）与受托方（房产中介公司）承担的违约责任及赔偿标准等方面的内容。这样的情况下，假如卖房人的房屋最终不是通过委托的中介机构出售的，那么就要按照合同承担违约责任，从而向中介机构作出赔偿。因此，在签订出售房屋委托协议时，任何约定都必须写入协议条款内，不能凭口头约定或口头承诺；同时要看清楚合同内容，如果合同中出现“独家代理”字眼，必须慎重考虑，这样才能最大限度地减少卖方在合同履行期限中带来的司法诉讼。

　　二、约定“到手价”要慎重

　　很多二手房交易中对于房屋总价会使用“到手价”这个概念。“到手价”是与“交易价”相对应。“交易价”是房屋交易的总价，交易中产生的各种税费均按照法律规定各自承担；“到手价”是产权人交易房屋后净到手的价格，在交易过程中产生的所有税费均由购买方承担，两者之间存在较大差距。对于卖方而言，约定“到手价”好处是对于自己能拿到多少钱一目了然，不需要再去计算税费，也可以避免税收政策调整所产生的法律风险。但坏处是，很容易被一些不法房产中介“吃差价”，因为二手房的交易手续，通常都是委托房产中介机构办理，买卖双方之间会缺少交流沟通，这就为不法房产中介“吃差价”提供了空间。

　　所以，卖方在约定“到手价”时，应当注意各种税费的缴纳标准，必要时，联系买房人核实所交纳的税费。如果发现房产中介机构“吃差价”，应当向房管部门投诉或向法院起诉，要求房产中介机构退还“不当得利”所得的差价。