二手房交易常识5：如何正确签订三方联立合同

　　大多数购房者都是通过房产中介购买二手房，而中介公司依托其专业化的服务，往往能让购房者省不少心。但是和任何行业一样，房产中介行业也存在良莠不齐的现象。如果购房者对如何签订买卖房屋的“居间合同”一无所知，也很容易掉入中介预设的陷阱，导致自己权益受损。那么，买二手房该如何签订“居间合同”，需要留意哪些要点呢？

　　二手房居间合同实际上是一个三方联立合同，既有买卖合同的内容又有居间合同的内容。买卖双方在日后签订的《苏州市存量房买卖契约》（俗称“网签合同”），也将依据《居间合同》条款来签订，所以《居间合同》在二手房买卖流程中具有至关重要的作用。在实务中，因《居间合同》而产生的纠纷要多于二手房网签合同产生的纠纷，因此在签订《居间合同》时要特别注意。

　　一般来说，在买卖双方就合同价款、房屋交付、过户登记等事项协商一致的情况下，房产中介机构通常让买卖双方签订《居间合同》，虽然苏州市房管部门有居间合同的示范问文本，但很多房产中介在实际操作时都使用自身制定的格式文本，所以购房者在签订《居间合同》应注意以下条款：

　　其一，关于房产所有权人，要审查房产证的共有权人，要求所有的共有权人都要在合同文本上签字，如果共有人没有签字的，应当代理人出具有效的委托书。

　　其二、对于卖方出售的房产，如果含车库或车位、家具、装饰的，应当在合同中写清楚，避免发生争议。对于房屋是否存在凶宅等情况的，应当约定卖方隐瞒欺诈的法律责任。

　　其三、关于房产是否存在承租人等人的优先购买权问题，应当在合同中注明，并要求卖方出具权利人放弃优先购买权的手续。

　　其四、关于房产的交付，应当对房产的现状，包括水电煤气等现有度数及是否有拖欠、以及维修基金等问题约定清楚，最好制作清单。

　　其五、对户口迁出作约定，鉴于户口目前从法律上无法要求强制迁出，所以对卖方逾期迁出户口的应当约定具体的违约金计算方式。

　　其六、关于付款方式，对于通过贷款方式支付房款的，买方要对约定支付首付款以后，对由于银行或国家的政策调控导致无法取得贷款的法律责任作出约定，以防范无法付清房款的法律责任。

　　其七、关于房产过户，要约定具体的时间，对国家政策因素无法办理过户的法律责任要作出约定，避免因为“限购令”问题承担法律责任。

　　其八、鉴于目前二手房买卖实行网签制度，所以居间合同要对何时办理网签以及逾期办理的法律责任作出明确约定。

　　其九、对于房产中介费，在合同中明晰中介费用所包含的项目。中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。在合同中明晰中介费的支付条件，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就支付哪一步的中介经纪费。