二手房交易常识3：签订《看房确认书》应注意的问题

　　看房确认书是目前房地产中介企业在从事经纪活动过程中，普遍使用的法律文件之一。中介公司在陪同买方看房前，都会要求买方签署看房确认书。通过看房确认书来固定中介公司带看房屋的事实，以及防止买方私下成交等“跳单”情况的发生。近年来，在二手房交易过程中，由购房者签订的看房确认书引发的纠纷不断，购房者由于所谓的“跳单”行为即私自与房主成交被房产中介机构诉至法院的事件也时有发生。

　　看房确认书通常会使用通用格式描述该套房产的具体地理位置，门牌号码，中介机构等信息；最主要的部分，则是对客户看房后的未来购买行为，提供了约束。如：看房后若干时间内若要购买该套房产，必须通过该中介。否则，需支付违约金若干（多为房价的1%）。“看房确认书”属于双方自愿达成的一份合约，只要其内容合法，双方均应遵守。看房确认书是中介公司提供了服务的证明，如果双方是自愿签署的，那么该看房确认书就具有法律效力，购房者应按约定履行义务。在双方未解除看房确认书的情况下，购房者私下与房主或其他中介公司签订房屋买卖合同进行交易，就应承担违约责任。

　　看房确认书大都是由房产中介公司事先单方拟定并针对不特定的购房者重复使用的，购房者一般不参与拟定协商过程，因此看房确认书属于格式合同。依据我国《合同法》的相关规定，格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。如果看房确认书中存在格式条款，且提供格式条款的一方存在借此免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，则该条款无效。我国《合同法》规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。例如，有的房产中介公司的“看房确认书”还特别约定：“在签订确认书后的X年内，购房者不能私下里或者通过其他中介购买他们带看过的房屋，否则，要向房产中介公司支付违约金”。这样的约定显然侵犯了购房者的契约自由选择权，加重了购房者的责任。这实际上是要求被告独家委托原告提供中介服务，但却并未规定取得独家委托权的中介方作为对价所要承担的主要义务，这就限制了购房者选择服务的权利，加大了购房者的责任。因此，根据合同法的规定该条款应认定无效，既然是无效条款，自然不能成为房产中介公司请求赔偿的依据。所以，对于“看房确认书”中关于违约责任的格式条款，依法不具有效力。

　　目前，市场上广泛使用的看房确认书具有委托合同的性质，或作为委托合同内容的补充，其内容涵盖客户委托居间的意思表示、居间成功的报酬、佣金支付的时间、违约责任。同时，签署看房确认书还表明中介公司向客户提供了房源信息等居间服务。作为购房者，在签订看房确认书之前，一定要弄清楚这是个什么性质的法律文书，签了以后要承担什么样的责任。签了“看房确认单”，意味着你从中介处获得了房产出售信息，如果你又通过其他中介或私下买了这套房子，所签“看房确认单”将成为一个证明你违约的有力证据。看房者签订“看房确认单”后，如最终促成交易的非该中介，那么该中介要求其支付全部中介费的做法是违背公平合理原则的，但是，由于该中介为看房者提供了房源信息，带看房者看房又付出了劳动力，为此，该中介如提出适当费用，也是合理的。当然，提供格式合同的房产中介公司是主动方，要充分尊重购房者一方的知情权，要明确、完整地将有关信息告知购房者，使购房者清楚签下这个合同能享受什么权利，要尽什么义务。