降价买房 购房者选房应注意空间尺寸等细节

　　马年的第一波降价，给不少楼盘镀上一层高性价比的金光，但是且慢，还记得大明湖畔上一次降价过后，部分楼盘暴露出来的质量问题吗？

　　逐利是企业的本质，在市场形势不好的情况下，为求快速回笼资金，把楼价降到地板价甚至“亏到肉里”的开发商，此后只能精打细算，降价背后或许暗藏楼盘品质打折的可能。

　　房价降了，购房者扎进售楼处抢房之余，还得仔细考量各种选房要素，从开发商眼花缭乱的降价说辞里，找到真正适合自己的、质量有保障的房子。要知道，买一套低价房，是一时赚到；买到既舒适又增值的房子，才算眼光独到。让我们把几个选房关键告诉你。

　　一看硬指标：容积率、绿化率

　　关系居住舒适度

　　楼盘硬指标在期房之初就定下了，购房者选房时首先考量“容积率、绿化率、车位配比”三大要素。

　　容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率与居住舒适度成反比，比如，独立别墅容积率0.5以内；花园洋房或者多层，容积率约1；高层容积率集中在2.5~3.5之间。越是高楼大厦，容积率越高，建筑和人口居住密度也就越大。对开发商来说，房子建得越多越好，而高容积率的小区势必影响居住舒适。买房时，购房者首先要问清楼盘的容积率，这个数字让你知道小区建筑密度有多大。

　　绿化率是体现小区品质的另一个重要指标。目前国家规定新建小区的绿化率不能少于30%。除地面外，楼盘其他绿化也能计算入内，绿化率这种泛泛的计算方式给开发商留下了操作空间。业内人士告诉记者，有的开发商为了有高绿化率卖点，存在一种可能是，在屋顶上做绿化，地面覆盖绿化面积不变，变相提高绿化率。还有一种，开发商缩小中央花园或者减少绿地面积，节省成本。对此，业内人士的建议是，购房者跟开发商沟通，把具体绿化率写进购房合同；或者到规划局查图纸，绿化面积和位置在图纸上都有详尽标注。

　　车位是当前最为关注的居住配套，小区车位配比高低影响生活的便利程度。车位配比是指小区车位总数与住宅总套数的比率。“车位配比高，对收益不利。”一位开发商道出现状，车位成本8万元/个以上，刚需盘车位价格卖不高，去化慢。高成本低收益，开发商积极性不高，刚需盘的车位配比基本贴着下限1∶0.7规划的，即100套房子，配70个车位，造成小区“停车难”。

　　利好消息是，去年11月，杭州出台了车位配比新标准，提高未来住宅车位配比。刚需盘车位配比下限由1∶0.7提升至1∶1。购房者不妨留意一下，看看所选的楼盘在不在新标准内。

　　二看软实力：口碑、知名度、物管

　　关系未来“钱途”

　　从二手房市场来看，品牌小区的房价涨得比同地段普通小区要快。以绿城开发的桂花城为例，当年开盘价比周边康乐新村、香港城高800元/平方米左右。现在，桂花城的二手房价已高达2.7万/平方米，康乐新村2万元/平方米左右，两个小区拉开了7000元/平方米的差价。滨江的万家花城又是一个例子。2007年滨江开发的万家花城入市，开盘均价8000元/平方米，交付时，二手房价已到2.3万元/平方米，成为区域内涨得最快的小区，比周边二手房高2000元/平方米。

　　我爱我家企划部经理周包军认为，品牌开发商的楼盘品质、物业管理经过时间检验，被市场认可，优势体现在二手房市场的价格上。一般来说，品牌开发商对楼盘物管有资金支持，避免了物管频繁更替，管理混乱的情况。

　　开发商的品牌是一个积累的过程，打算深耕市场的开发商，势必追求客户认同度。“每个楼盘积累的业主都可能成为下个楼盘的新客户，或者为下个楼盘带来新客户，做好产品也是口碑营销。”某知名房产公司负责人的想法是，注重客户的认可度比单纯的追逐利益更重要。业内人士认为，只有一个项目的小开发商更有可能存在“赚一笔走人”的心态，降品质省成本。

　　三抠细节：户型图、空间尺寸

　　关系通风和日照

　　户型是自住者最为关注的因素。按规定，楼书上的户型图，每个功能间都需标注尺寸。有的开发商怕影响营销效果，不标注任何尺寸，仅是户型格局的简单勾勒。一个没有尺寸的户型图，房间画得再阔绰，对购房者都没有实际参考意义。业内人士建议，户型图上的尺寸，要求开发商写入合同。