买房切勿轻信预测

    近期，一些地王项目出现举步维艰、低价促销的情形。想当年，地王诞生之时，是何等的气派，各路专家神棍对地王项目前景的预测，又是多么令人头晕目眩。看现在，地王也不得不低下高贵的头，其真实商业价值，在举步维艰中显露无遗。 

　　这种强烈的对比，告诉我们购房者一个道理：买房，切勿轻信预测。

　　地王是怎样诞生的？有的，是因为开发商确实看好其发展潜力；有的，是开发商希望让大家认为他看好该地块的发展潜力；有的，则是开发商出于另外的商业目的而故作惊人之举。总之，一块地，出现很多人对其你争我抢，地价最终哄抬到令人咋舌的高度。

　　大多数地王都是市道高峰期拿下的项目，之后由于市场转向，开发商因地价高而操盘艰难，骑虎难下，如今为了出货，只好低价促销。

　　可见，精明如开发商者，甚至是最老道的龙头开发商，他们也会看走眼，错误判断地产周期。这说明，跟着大开发商拿地的行动买房不保险。不能说，大开发商都拿地了，房价肯定会涨，可以入市买房了。同时，开发商的行动不可靠，他们的话就更不可信了，不少开发商会故意释放误导性的消息。

　　其次，研究人士的观点也要谨慎对待。在2007年7月的地产高峰期，发生了北大教授徐滇庆与财经评论人牛刀关于深圳房价上涨与否的赌局。这个喧嚣一时的赌局说明，对于同一事物，不同的研究者往往有决然相反的判断。他们的观点，尽管有理性的分析，但至多是一家之言，没有必要奉为圭臬。因为影响房价的不确定因素太多，他们对房价走向往往也是心里直打鼓。

　　况且，有些所谓研究人士，原本就是房地产的利益相关方。他们所说的，未必是他们真实想法。很多时候，他们只是利用言论来故意引导市场而已。例如，有的代理商今年五六月份曾预测，“金九银十”期间，东莞房价将会反弹，6-8月份是最好的买房时间。如今看来，并非如此。9月、10月，东莞房价整体平稳，有一些项目还搞了特价，供应了一批性价比相当高的单位。购房者当初若听信了这些研究人士，就吃亏了。

　　笔者并非反智主义者，而是想说，对于各色专家的观点，要进行去伪存真的自主分析。专家的话，我们可以参考，但不一定要相信，买房还是要依靠自己的独立判断。

　　1960年底，出现在香港的早期房产投资客，主要是家庭主妇。她们依靠常识判断，赚得盘满钵满。现实生活中，也时常可以碰见某些买楼赚大发了的非专业人士。相反，一些地产从业者却在2007年高峰期入市，导致被套牢，迄今仍未解套。

　　判断房价涨跌，归根到底还是看居住的供求关系。一个城市的产业前景怎么样，城市基础设有什么变化，人口总量和结构呈现什么动态，房产供应怎么样，这些都是分析该城市房价涨跌的重要指标。整体来说，产业基础雄厚，人口素质提升明显，地铁开建会引起房价上升。不过，很多楼盘在地铁开通之前，开发商会尽力透支地铁的升值效应。

　　同时，值得一提的是，房地产是区域性相当强的商品，小环境影响也相当之大。虎门镇有的十几二十年楼龄的老房子，看起来其貌不扬，但由于周边服装商圈旺盛，这两年却上涨了超过50%，资金投资回报率超过100%。

　　从行业周期来看，政治环境、金融政策、经济环境、地产调控等均会影响到房地产的市场信心，进而影响房价的运行轨迹。这些大环境会影响地产消费，进而影响企业的资金链，从而作用于房价，并影响到下一周期的市场供应量。

　　当然，趋势的研判的确是相当专业的事情，但若想买到尽量高性价比的房产，肯定得花功夫去做研究的，比如看相关新闻报道，分析经济走向、国家政策、楼盘动态等，实地走访区域市场，货比三家去踩盘。

　　值得特别说明的是，买房切忌跟风。上帝欲其灭亡必先使其疯狂，太疯狂的市场，肯定会调整的，若这个时候盲目跟风入市，就会“击鼓传花”的游戏中接到最后一棒。此外，若政府开始救市了，说明地产行业确实很艰难了，那么这个时期入市相对来说，是比较低价的。