业主收房高峰期须防三大陷阱

　　终于等来了收房，但业主却受到诸多阻碍。开发商直接增加面积却不通知，要求先交物业费以及代征契税才能收房，这样的事情屡见不鲜。昨日，多位专家表示，开发商要求业主支付的费用并不合理，业主可通过法律渠道维护自身权益。 

　　“临近年末，本市陆续将有多个商品房项目交付，建议业主在收房之前提前了解本市目前执行的政策，以便维护自身合法权益。”北京房协秘书长陈志说。

　　不能随意加面积

　　面积超3%应由开发商埋单

　　位于大兴区的明悦湾商品房项目近期开始收房，在由业主提供给本报记者的一份“补充协议”中显示，这位买了89.4平方米两居室的业主发现，开发商承诺的飘窗竟然变成了阳台，几乎每一个购买了两居室的业主，都要承担这多则七八平方米，少则两平方米的阳台费用。

　　这位业主签署的购房合同中显示，房屋原建筑面积应为89.4平方米，而如今实测面积为96.7平方米，套内面积从71.1平方米，增长到了78.6平方米。“这真是太欺负人了，难道说他们多建20平方米，也得由我们来掏钱不成？”一名至今也没和开发商签订补充协议的女士说。

　　由于最终房屋面积和合同面积有不同的事时有发生，法律对此也有相关规定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”

　　对此，北京市汉良律师事务所专职执业律师胡益华认为，按照这一解释，明悦湾商品房项目中，90平方米的两居室误差应在2.7平方米以内，而最终增加的7.3平方米中，有4.6平方米应该由开发商自己埋单，而这些面积的所有权仍旧归业主。

　　物业费不能垫付

　　是否先交要看合同

　　记者在交房通知单上发现，开发商要求业主先缴纳一年的物业费，才能领到钥匙。

　　这一点也被一部分业主所质疑。一名40多岁的业主陈先生向记者出示了他收到的收房通知单，他被要求缴纳物业费、照明费、装修管理费和装修垃圾外运费，才能办理收房手续。

　　2010年10月1日起实施的《北京市物业管理办法》规定，在业主大会成立之前或者业主大会筹备组成立3个月之内，开发商须承担起前期物业服务的所有责任。待业主大会成立后，由业主大会和物业公司签订物业服务合同，业主交纳物业费。

　　市住建委网站上的信息显示，“明悦湾嘉园”一共领取过两次预售许可，分别是在2009年12月10日和2010年1月2日；而根据《北京市物业管理办法》相关规定显示，在2010年10月1日以后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，将由开发商提供前期物业服务。

　　而市住建委专家组成员、业主大会辅导中心专家张大宪表示，是提前交纳物业费还是在提供服务后在交纳物业费，以及是否要以年为单位缴纳物业费，都要看业主和物业公司签署的合同。

　　契税不能代收

　　业主可向主管部门举报

　　该小区的另一名业主则收到了代征契税的通知，按照开发商的要求，她要缴纳23991.8元的契税、19854元的专项维修资金以及5元的印花税。对此，有业主担心，如果由开发商代交契税，自己可能会不能直接拿到发票，使自己的资金面临风险。

　　根据2011年11月市住建委和市地税局发布的通知，个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半按1.5%税率征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。

　　同样是位于大兴区黄村的一个商品房楼盘，也曾经出现过开发商要求代收契税的问题，但经过数日协商，终于由业主自行办理手续。

　　市住建委曾经反复要求，开发商不得强制代收代缴税费。业主可以向市、区地税部门和房屋管理部门进行投诉或举报，一经查实，开发商将受到严肃处理。(记者 耿诺)