买房购房时十个需要注意的问题

     虽然买房几乎是每个人最重要的一笔消费，没人会掉以轻心，但从那些购房纠纷的故事中你应该能看出来，售楼处对付消费者的招数也很多。为了防止自己不被那些能说会道的销售们说晕过去，你应该知道这些事。

     它们不一定是开发商的人

     现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。“有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。

     如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。

     不要相信沙盘

     如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻易相信他。你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说：“由于地下的停车位面积不够，开发商势必要将停车的地方转移到地面。这些地面往往是长草的空心砖铺成，实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。”

     用于输电和变电的开关站虽然会按照要求画在沙盘上，可是却并不是按照实际比例来缩小的。实际的开关站体积要庞大许多，有15米的辐射半径，要尽量远离它。为了使开关站的威力显得不那么可怕，在制作沙盘时，开发商会刻意把它做得小一点。而沙盘附近也写了一行小小的字“沙盘仅供参考，实际楼盘以实物为准。”

     样板间里有很多小手脚

     有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了，那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间，一定会“扬长避短”，充分体现楼盘户型的优势，而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争，开发商“毁掉”证据。

     一位某房产公司的前营销总监说：“其实样板间很多都被‘做了手脚’。比如床的尺寸要比正常的床小，衣柜的径深也比较浅，还会大量使用镜子，巧妙布置灯光，让客户感觉到更为广阔的空间。”

     而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层，便于客户看房。“一般样板房最后会出售给‘关系户’，但是由于里面的家具尺寸有问题，其实买样板房并不明智。”

     它们可能会把好房子藏起来

     “尤其是在早年房地产市场还很热时，存在开发商‘捂盘惜售’的情况。它们经常制造房源供不应求的假象，以此抬高房价，”一位有十多年经验的房产营销总监说，“但是现在政策规定‘一次开盘不少于3万平方米’，这种伎俩并不适用了。”

     但是从营销的角度来讲，为了保证价格呈现上扬的趋势，开发商还是会先开盘那些地段和房型或是其他条件没那么优的房产。”于是就有了所谓的“好房子都被藏起来”的说法。因为如果先开盘那些很好的房源，之后那些差一点的房子理论上价格就会逐步走低，让先买房的人觉得之前的购房是一笔失败的投资，很容易与开发商起纠纷，甚至要求退房。人们习惯了房价只涨不跌，房价的突然下跌必然引起消费者的心理不平衡，去年的楼市下跌就引起了许多退房纠纷。

     “内部认购”只是个马虎眼

     “你选的这套房子已经被内部认购了”，“我帮你争取一下员工内部认购的折扣”，这些只是不想卖给你房子的借口。

     “哪有那么多楼给员工啊，每个楼盘只会给开发商、代理商的高层留出几套房子以应对各种不得不照顾的关系。”上海市杨浦区一个正在建设中的楼盘的销售经理说。按照一次性出售3万平方米住房的标准，如果每套房子的平均面积为100平方米，每一次开盘，你至少可以在300套房源里进行选择。不过现实中你通常的选择范围不过一两栋楼或几个单元。真正的原因是，开发商的开盘面积没有那么大，或者建好的房子囤着等涨价，它们不过是用“因为有内部认购，所以房子已售罄”来敷衍你。

     其实你有更多房型可以选择

     基于两种情况，售楼处可能会告诉你现在只有几套房子可以买了。第一种是销售们为了制造楼市紧俏的气氛，当然这种“逼订”的情况只发生在房地产市场还很热的时候。第二种情况比较普遍，售楼处的销售们为了减少自己的工作量，在了解客户的大致需求后会为他着重推荐几套房屋，“有的客户过于纠结，下不了决心到底买哪一套，于是经验老道的销售可能就会告诉他只有这几套可以选。”一位销售人员说。

     在售楼处存在一本叫做“控销表”的本子，上面记载了所有房屋的户型、面积、总价以及是否预订和售出的相关信息，根据规定，控销表应该张贴公示。不过，也有售楼处在控销表上作假。所以，如果售楼处的人说某套房子没有了，销控表也显示没有了，但你坚决地跟他们说我只要某某户型的房子，通常都会有的，当然也包括折扣。

     你可以不通过它们办理贷款

     当购房者确定买房准备向银行申请贷款时，往往会被售楼处的销售们告知“必须”去某一家银行做按揭。其实你签署的合同里并没有任何一条会规定你必须去某家银行贷款。你享有任意选择的权力。

     “开发商在前期开发土地、建造房子时需要大量融资，而要从银行那里拿到开发贷款也需要付出一定代价，那就是开发商的客户都要去这家指定银行做按揭。”一位大型地产公司的销售人员说。另一位地产公司售楼处的销售说：“买房者选择去指定银行贷款在手续上能省下不少麻烦，因为大批量做购房贷款，比较容易获得审批，有时候指定银行还为买房者提供折扣优惠。”但如果你愿意自己找比如跟工资卡信用卡挂钩的银行，可能会省了好多年的麻烦。

     你可以在补充条款里争取权益

     一位曾任职于大型房产公司的销售总监说：“虽然我们在对销售做培训时都会要求他们对客户解释清楚合同，但大多在签订合同时也就是点到为止，而且客户基本也没有更改合同的权力。被外包出去的售楼处没有权力对合同做任何更改，而开发商自己的销售部门可能会在合同的补充条款中增加许多保护自己利益的条目。”之前我们曾经介绍过买房预售合同前面属于格式合同，而后面的补充条款的法律效力其实是大于前面的格式合同的。在楼市不景气的当下，消费者可以在补充条款中增加有利于自己的条款来争取与开发商谈判的机会，维护自己的切身利益。例如可以在补充条款中明确公摊面积的数字和具体位置，不让开发商钻空子。

     每个销售的谈判筹码都不同

     开发商在定价的时候就想到了你肯定会砍价，所以大多数售楼处都准备了不同幅度的折扣空间分布在不同层级的销售人员掌握。假如整个售楼处可以控制5%的折扣，通常销售员会被告知有2%的议价空间，经理们会拥有4%的打折权力，总监级别的管理人员掌握5%。

     因此，与你谈判的层级决定你能争取到多少折扣空间。一般来说如果你想要更低的折扣，可以要求售楼员去请他的上一级出面协商。另外，对于初次看房或购买意愿不强的顾客，他们不会轻易透露底线。换句话说，不要选择太年轻的销售员，多跑几趟售楼处再坐下来谈价格，谈判中坚持逐层会见，可以得到更优惠的价格。

     你的个人资料可能被卖出

     买完房子，你是不是会突然接到各种让你去装修、买保险、买家具的推销电话？不幸地告诉你：你的个人信息已经被出售了！一位房产销售经理解释：“由于买房置业这个过程涉及到诸多环节，客户的资料究竟是在哪个环节被卖了，我们也不得而知。银行贷款会登记个人信息，所有的业主信息在物业公司也有备案。当然也有可能是销售人员私下把信息卖给了别人。”购房是一个很长的利益链，卖给装修公司、电器公司都有可能，但是出售最多的对象还是中介公司。“曾经就出现过在开盘的红火阶段有中介的人堵在售楼处外面要买客户资料的情况。据说一份高档别墅住宅的客户资料的交易价格甚至达到了4000至5000元一份。”