七类购房情况执行二套房贷

    昨天是新“国十条”满月的日子，其执行细则逐渐明晰。作为新政重点环节的二套房政策，虽然住建部和银监会暂未出台具体执行标准，但记者咨询各银行发现，多数银行在具体操作中将7类情况判定为二套房，执行二套房新政。

    根据新“国十条”，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。记者从四大国有银行获悉，虽然银监会、北京银监局关于新房贷政策尚未出炉，但各大行已在执行新政策。

    此前，住建部副部长齐骥在做客中国政府网时表示，关于二套房的认定，在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。“鉴于有一些城市房屋登记信息系统还不是十分完善，所以在实际操作中还需要其他信息作为补充”。

    对于具体执行标准，个贷机构伟嘉安捷相关负责人吴昊昨天表示，从与该公司合作的14家银行办理房贷业务的要求看，各银行对于“认房认贷”的实操标准或者说“口头细则”，还是比较一致的。

    记者从各银行和伟嘉安捷等个贷机构的房贷最新实操标准发现，目前判定为二套房的主要有7种情况。只要属于其中任一种情况，申请房贷都要被认定为二套房，执行新政策。

    北京市房地产交易管理网数据显示，5月1日到5月15日，7144单二手房网签中，贷款1458单，仅占总数的20.38%，其余的成交全部是全款支付。而往常，每月按揭贷款比例都在40%-50%之间，全款支付只占半数。一位国有大行北京分行个贷部负责人告诉记者，五一后一笔二手房贷款的业务都没有，“我们的二手房贷款利率比有些小行高5%，所以客户都去小行了。”一位不愿透露姓名的业内人士透露，目前有些银行采取私下返点的方式进行二手房贷款，目前已有银行向监管部门反映此事。

    此外，记者从银行获悉，建委“钥密”将在这两天发到各银行的信贷部门，银行可以通过“钥密”登录信息平台，查看购房者此前的购房情况，对认定二套房“一目了然”。

    七类情况可认定二套房

    父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

    解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。

    未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

    解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。

    个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

    解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照首付50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。

    曾贷款购房，结清出售后再贷款购房

    解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。

    首次购房用商贷，再用公积金贷款购房

    解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，首付比例为50%。

    婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房

    解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

    婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

    解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。