岁末楼市价格上涨乏力 明年二手房量价齐跌

    2008年全国住宅市场萎靡，一手住宅开发建设减速，新开工面积连续回落，2009年成交量迅速攀升，而新增供应无法及时跟进，市场短期供应不足的现象明显。

    “受建设周期的影响，新房短期供不应求的状况在2010年上半年之前，尤其在一线城市，表现将更为突出。”中原地产研究中心专家表示，今年北京二手房成交量在整个市场中的占比达到60%左右，成为市场的成交主力。随着城市的发展，新房开发建设的同时，也在不断地转化为存量房，新房和存量房之间的互动，使住宅市场的总量不断扩大。随着市场的成熟，存量房流通率提高，更多的二手房源将进入市场，其所占的市场比重将不断提升。

    据了解，由于城区供地紧缺，新房的供应将呈现泛豪宅化、郊区化趋势，部分购房者对区位和配套的要求较高，将首选市中心的二手房，而部分对居住环境需求高而支付能力较低的购房者，将在逐渐向市区外围转移的新房市场中得到满足。“对于新房供应相对紧缺的北京城区，2010年一二手房替代互动的效应将继续上演，二手房市场份额逐渐扩大，同时一二手住宅价格也将相互影响和带动，处于高位难下的状态。”

    营业税等新政较温和

    二手房价将平稳上涨

    近期，“国四条”出台，明确表态“遏制房价过快上涨”，随后营业税征收细则公布，不足5年的普宅营业税差额征收，政策的出台对明年的二手房将产生何种影响？

    “国家实行宽松的货币政策，严重的供需不平衡，投资投机需求入市越演越烈以及土地成本不断上升等原因，造成了房价的飞涨。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，“由于目前新政策较温和，无直接控制房价上涨的措施，短时期内，难以遏制房价飞涨，明年房价总体仍保持上升趋势。预计从明年四、五月份开始，国家将采取较为严厉的措施如调控利率等，遏制房价飞涨。”

    据了解，虽然宏观经济已有回暖，但未来仍将很大程度上依赖于房地产开发投资及消费的拉动作用，因此政府宏观调控政策也将会在一定程度上保持稳定和连续。业内人士认为：“2010年房地产市场仍会处于一个适度宽松的环境之中，自住购房尤其是首次置业仍会被鼓励，而投资性需求将有所限制。”

    目前对二手房市场影响较大的政策主要有三条：二套房贷政策、房贷利率优惠政策、营业税政策。其中营业税政策，由于税率较高(5.5%)，对市场的影响较大。“增加交易环节的税费对控制房价上涨的作用有限。二手房价格上涨的根源在于供需矛盾的不断加深，新政的出台，往往都会出现近几个月成交下滑，后几个月报复性反弹的现象。”21世纪不动产高级分析师孟奇表示。此外，新政的出台有可能会助推一手房价格上涨，“由于二手房营业税的增加，交易成本上涨，并且二手房首付也比新房高，而新房的低首付、设计新等优势则更为凸显，这将导致在同一区域内，部分二手房购房需求将转入周边一手房，导致一手房价格上涨。”

    “明年二手房源供应量将较为充足，在政策的调控下，价格将会平稳上涨。其中，二手高端住宅成交总量可能不会超过今年，但是价格与今年相比还会有所上涨。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，“对于投资投机性需求的调控，关键在于二套房贷政策，如果二套房贷政策收紧，投资投机需求将会有所下降。”