买房常识与置业投资的注意事项之二

三大因素有利于促进房地产持续回升

    第一,当前我国仍处于房地产市场持续发展的阶段。从国际经验来看,根据世界银行的研究,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在1000-4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000-8000美元时,房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP已经突破3000美元,这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。

    第二,住房需求潜力巨大。首先,城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。据预测,2010-2020年,我国将处于工业化和城市化"双加速"阶段,城市化将以每年1个百分点的速度推进,到2020年,我国城市化率将达到58%左右,对住房的需求比较旺盛。一是新增城镇人口对住房的需求潜力巨大,二是在城镇化过程中,城镇流动人口将增加,这部分人的住房问题越来越突出,城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。

    其次,从消费结构升级的趋势来看,居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面,住房是居民消费结构升级的主导产品,这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。从购买力的角度来看,改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人大多已经购买房改房,随着生活水平的提高和经济能力的增强,以小换大的需求强烈。

    再次,居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有。由于储蓄利率相对偏低,居民储蓄意愿不断下降,而资本市场不稳健,投资股市存在较大风险,在投资渠道有限的情况下,人们的投资大多偏向于持有房地产。另外,房地产具有商品和资产双重属性,购置住宅不仅可以出租获利,在通货膨胀的情况下,房地产价格将上升,而且其上升速度与幅度将大大高于通胀水平,因而可以在涨价后出售获利,从而能较好地满足人们增值保值的要求。

    最后,受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响,一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。

    第三,国家"扩内需、保增长"的政策取向有利于房地产的稳定发展。2008年年中以来,面对复杂多变的国内外经济环境,党中央和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。扩大内需包括扩大投资需求和消费需求,作为撬动消费和投资的有力"杠杆",房地产业在我国经济结构中有着十分重要的地位。因此,房地产市场的稳定发展与我国经济的持续增长息息相关。这也意味着在扩内需、保增长的大环境下,房地产发展将获得长期稳定的政策支持。

阻碍房地产业发展有四大不利因素

    第一,经济运行的基本面不支撑房价暴涨。今年上半年,在一揽子计划的有力刺激下,我国经济增速下滑势头得到遏制,初步呈现企稳回升态势。但是,全球房地产市场仍处于调整之中,世界经济走势仍不明朗,因此,我国经济回升的基础还不稳固,当前的经济运行状况根本无法支撑房价的再度飙升。历史经验证明,房地产"一业独大"有悖于经济结构的优化,不利于民生的持续改善。倘若在消费需求提振无力的情况下,放任房价逆势上扬,必将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费,抑制实体经济的复苏,导致经济增长的终端引擎难以启动。因此,唯有房价理性回归,才能让"保增长"的政策真正惠及民生,才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。

    第二,房地产开发企业信心不足。2009年1季度房地产企业家信心指数小幅回升至90,较2008年四季度提升8.1个百分点,但比2007年和2008年同期分别低47个百分点和41个百分点。由于市场全面启动有一个传导过程,因此,房地产企业家市场信心的恢复和投资意愿的回升仍然需要一段时间。

    第三,房价大幅反弹将威胁房地产市场回暖的可持续性。人民银行2009年第2季度全国城镇储户问卷调查显示,超过6成居民认为当前房价"高,难以接受",购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%,比上季度减少了0.9个百分点。房价快速大幅反弹将打击刚刚出现好转的楼市,威胁房地产市场复苏的可持续性。

    第四,过度的投机炒房将影响楼市健康调整。伴随着楼市的不断升温,投资性购房的比例也在逐渐增加,一次性买入多套住宅的现象有所上升。在通胀预期的驱动下,流入房地产市场的资金量将不断扩大。由于自住型需求承受能力有限,对房价涨幅较为敏感,投资性和投机性需求资金充裕,对高房价具有较强的吸纳能力,因而,投资性需求的大量入市会加速房价走高。如果刚性需求再次被过高的房价压抑,市场新一轮低迷调整的风险则会逐步积累,进而导致房地产市场的波动。