买房常识与置业投资的注意事项之一

策略二:购房须活用政策

    政府鼓励住宅消费,出台系列鼓励自住消费政策,并通过降低首付比例以及贷款利率水平,来降低购房门槛。购房者应该用足这些政策,让购房变得相对轻松一些。

【案例】安徽来沪打拼的王先生准备购买一套住房。他同时看中了两套二手房,其中一套出自板块内一个新近开发的大盘,小区配套完善,他对此很满意。不过由于对方取得房产证才一年多时间,因此要支付营业税、个人所得税等,虽然没有明说让他来承担,但肯定已将这部分费用加在房价里面了。考虑良久,王先生选择了另外一套住房,虽然这套房子出自七宝附近某新村内,配套稍微欠缺一点,但购买这套房子无需支付更高的税费。

【应对策略】知名楼市专家蔡为民表示,目前政府鼓励自住消费,因此他建议购房者尽可能用足政策首先要关注所购房产是否满足免税要求。比如购买普通住宅可享受契税部分减免、印花税以及交易手续费等优惠政策,购买90平方米以下的普通住宅甚至可以减免契税。此外,对于取得房产时间超过两年的,也可减免营业税和个税。

    其次要注意是否满足利率优惠条件。经央行去年连续5次降息后,5年以上商业贷款利率已降至5.94%,但如果满足利率优惠条件,还可下浮0.7倍,即4.16%,利息支出可减少30%。当然,活用政策的同时也要关注政策的时效性,要及时出手以保证多享受到相关政策的优惠。

策略三:妙用住房公积金

    住房公积金贷款的作用不仅仅只是表现在节省利息支出方面,还能有效降低二次置业的成本。

【案例】朱小姐即将跟男友步入婚姻殿堂,买房成为眼下最重要的事情。两人打算在上海中环线附近购置一套两房,购房预算在160万元左右。双方父母支援了40万元,加上两人积攒下来的20万元,他们总共有60万元的购房资金。考虑到用足公积金贷款能够减轻每月的按揭负担,他们决定先领结婚证,然后共同申请住房公积金贷款,因为按照上海目前的相关政策,他们可以申请到公积金贷款80万元。

【应对策略】在购房过程中如何用足政策,这是购房者应该认真思考的问题。如对于朱小姐而言,按照他们当前的实力,需要贷款100万元,假设以一个人的名义购房,虽然能够申请到40万元的公积金贷款,但相对于以夫妻名义而言,成本还是要高一些。记者计算发现,假设还款期限为20年,前者要比后者多支出86000多元。由此可见,活用政策能够有效减轻购房负担。

策略四:换筹获得更高回报

    考虑到目前房产的长期投资回报偏低,普遍低于3%,更多只是接近定期存款水平。与其这样,还不如通过"换筹"来获取更高的回报。

【案例】张女士在房产投资方面很有经验。近期她将手中一套在租赁市场表现差强人意的房子出手了,准备加点钱在位于静安区的中凯城市之光买套小户型。因为她发现出自这个小区的房子能得到更高的租金,当然,还有更让她倚重的是高档楼盘价格上涨空间更大,投资这类物业能获得更高的回报。

【应对策略】投资房产讲究地段。位于核心区域的高档楼盘,其消费群体不是普通消费者,因此它的价值不仅仅只是体现在单价上,这就是为什么市中心的高档住宅一直不乏购房者追捧的缘故。此外,随着市中心新盘开发量的减少,未来供应量极为有限,正所谓物以稀为贵,高档住宅的升值空间要大一些。因此,投资高档住宅,其实是一种更为合理的做法。

    专家表示,近期通胀压力显现,在这种情况下,投资优质资产如高档住宅以求保值增值,也是很多经验人士惯常做法。因此只要条件允许,投资者可以通过"换筹"方式,投资高档住宅。

策略五:盲目追涨不可取

    近期有不少楼盘已开始提价,二手房房东也开始跳价,在这种情况下,购房者是盲目追涨?还是隔岸观火?专家给出的建议是学会"拣房",挑选真正适合自己的房子。

【案例】朱先生最近碰到了一件郁闷事。他在莘庄附近某中介公司看中了一套三房,报价165万元。而这套房子一个月前的报价为155万元,但考虑到近期行情有所上涨,他接受了新的报价。没想到临近签约时,卖家突然来电称有人出170万元,如果朱先生愿意接受这个价位,可优先卖给他。