规避风险提前准备 二手房交易关注“细枝末节”

无论买房还是卖房，对于大多数家庭来说都是一件需要仔细思量的大事情，买家自然希望购买的房子性价比高，最好是能够买了偷着乐的那种，而大多数卖家肯定也希望自己的房子是卖上价儿了的，但相信在交易能够顺顺当当地完成这一点上买卖双方一定是一致的。愿望虽然是美好的，但是在现实交易中总是难免会有一些“暗礁”出现，了解并关注这些方面，相信对于买卖二手房的双方都是有裨益之处的。

违约

――“都是涨价惹的祸”

伴随着二手房交易市场的活跃，买卖双方出现违约的情况也呈现了上升之势，其中卖方违约的情况更是屡见不鲜。天津市滨海顺驰市场研究中心的工作人员表示，一般卖方违约的情况多源于两方面原因。一方面即为在交易过程中房价出现大幅上涨，卖方希望房价能够水涨船高，毁掉合同继续待价而沽。这种原因造成卖方毁约的情况占据了绝大多数。另一方面，则是家庭成员特别是夫妻双方之间就是否卖房发生了分歧，达不成一致。

相对于卖方违约，买方违约的情况较少，原因一般集中在两个方面。首先，一时的购房冲动，在交完定金或者签订完合同之后发现所选房屋并不满足自己的要求。其二，钱款准备不足，决定购房之后发现无法筹措到足够的资金，只能选择放弃。

业内人士认为，在目前对于房价继续上涨仍具有很高预期的情况下，为了规避买卖双方特别是卖方出现毁约的情况，要注意合同中违约条款的约定。卖方违约最终的目的无非是希望能够获得更高的利益，如果违约金的规定过低，可能会出现卖方情愿支付违约金也要毁约的情况，从而对买方利益造成损失。对此，可以采取适当提高违约金的比例的方法，最好能够标注“如果实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿”的条款。违约付出的成本的增加将能够抑制部分卖方因价格上涨而引起的毁约冲动，维护买方的利益。

而针对部分买方违约情况的出现，业内人士提醒，购置房产对于家庭是大事情，一定要在购房之初就考虑好自身的经济承受能力，并在看房时深思熟虑再下订金，以防为自己的一时冲动付出不菲的资金损失代价。

前期准备

――证件一个都不能少

天津滨海顺驰研究中心的工作人员表示，在二手房交易中经常会有这样的情况，虽然买卖双方都无意违约，但是由于前期准备工作不充分，证件不是缺了这个就是少了那个，导致交易时间延长，造成交易双方出现纠纷。如他们遇到过这样的情况，在一次二手房交易过程中，卖方使用的是第一代身份证并且已经过期，需要到户口所在地的派出所出具证明，而因为卖方户口在外地，工作又很繁忙所以拖了很长时间才办理完毕，令买方十分不满意。

对此，业内人士提醒，在二手房交易过程中，交易双方都应当预先将本人的有效证件如户口本、身份证等准备好，确定没有问题。除此还应当提前注意一些细节的问题，如检查结婚证、户口本上的名字是否是繁体，是否是同音字，以及结婚证上的名字与户口本上的是否统一等问题。如果在交易过程中才发现这些问题，那么将有可能导致交易时间的延长，不确定因素的增加，甚至给了交易另一方以口实，造成纠纷或者毁约情况的出现。

腾房

――预先提醒未雨绸缪

业内人士表示，由于目前在二手房交易过程之中，实行资金托管的制度，在交易过程中，一般房款划入卖方银行账号的时间要比产权证下发到买方手中的时间早一天左右。而在实际操作中，中介公司发现，经常会有卖方在拿到房款之后，因为没有太多约束的原因，对于腾房事情不甚积极甚至出现拖延的情况。如滨海顺驰一家连锁店就曾经遭遇过这样的情况，卖方拿到房款之后在没有向买方交钥匙的情况下，就远去外地和中介以及买方失去联系，虽然后来经过多方努力，最终找到了卖方并实现了交房，但是买方仍然因为迟入住了几天并为此事着急上火而深感不满。

针对这种情况，业内人士提醒：首先，中介公司应事先提醒。一般在办理完过户手续之后三十天左右，买卖双方就可以完成交易进行房屋交接，此时中介应提醒买方在此期间内查清楚所购的房屋是否在水费、电费、物业费等方面具有拖欠的情况，如果有则应要求卖方在中介在场的情况下及时结清楚，以防止出现后顾之忧。如果卖方出现恶意不予腾房，延迟时间过长，恶意欠费过多的情况，则应当通过诉讼手段维护自身的合法权益。