房屋置换可请中介估差价 双方认可可办过户手续

    房屋置换可请中介估差价

    双方认可后可办过户手续，差价私下补齐

    【案例】 黄女士家住西南四环，而她和爱人的工作单位都在东北四环望京，每天上下班跑得很辛苦。她想和一位住在东边的朋友置换房产，因此，希望了解置换房产的相应手续和需要缴纳的各项费用。

    【名词解释】 置换交易是指居民之间以自身原有房屋进行交换的一种业务，一般包括人们常讲的“差价换房”、“差价调房”等，方式不仅有货币和实物的交换，而且还有实物与实物间的交换。房屋置换实质上是买和卖的双向服务，一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉自己的住房，再买进所需的住房。

    带着黄女士的问题，记者咨询了链家地产和朝阳区地产交易服务中心。

    “私房换私房，属于正常的卖出买入，可到房屋所在地交易大厅办理手续。”朝阳区地产交易服务中心的工作人员介绍说。

    “如果双方认可，可以办理互相更名，私下补差价。”据链家地产的工作人员介绍，目前大多数中介公司都只办理房产买卖的业务，而不办理房产置换。如果没有及时找到房产置换的对象，可以先把自己的房子卖掉，然后由中介推荐购买合适的房产。如果已经确定房产置换的对象，经双方认可，可以办理过户手续，产生的差价，只要双方同意可以私下解决。

    换房双方看房后，觉得居住条件有一定差距，可先由双方协商差价额，如其不很满意，中介可派评估师提供免费评估，给出指导价。如双方满意，差价暂交中介保管，在委托中介去当地房地产交易中心办完手续后，再由中介将差价付给换房另一方。

    通常来讲，差价控制在5万元以内为老百姓能接受的程度，差价过大则难以换成。

    置换步骤

    1、置换登记。居民须携带原房屋的有效权证原件、业主的有效身份证原件和同住人同意置换的书面证明材料办理置换登记手续。

    2、价格评估。初评须上门实地详细勘察，再经过专业人员认真计算，进行复评，从而提出房屋的评估价格。

    3、置换委托。确定置换意向后，可正式委托置换公司进行房屋置换服务，签订房屋置换委托协议书。

    4、签订合同。房屋委托后，由中介公司专门人员推荐房源或者寻找下家并陪同实地看房，直到居民满意后，正式签订有关交易合同或确认书。

    5、办理手续。在房屋置换委托人签订合同或者委托确认书后，根据合同约定，房屋置换委托人需要支付有关房款定金和代理费等，并可以开始办理相关手续，完成房屋交割的全过程。

    6、交割物业。交割验收时，必须符合以下几个条件：委托置换的房屋原有户口全部迁出，室内物件搬空，水、电、煤、通讯费用等全部结清。

    置换费用

    据链家地产的工作人员介绍，置换房产的基本费用包括过户费、印花税、契税、个人所得税、土地出让金等。

    过户费：3000元/笔，互相过户算两笔6000元

    印花税：成交价×万分之五

    契税：成交价×1.5%

    个人所得税：成交价×1%

    五年以内的房子还须交营业税：成交价×5.5%

    土地出让金（曾经上市过的不用交）：1560元×建筑面积×千分之一

　　■ 公房置换

    必须先办《公产住房置换准入证》

    采访中，朝阳区地产交易服务中心的工作人员告诉记者，如果置换的属于公房，手续则繁琐一些。

    根据房管部门的规定，承租人办理公产住房置换，必须到房屋所属房管站办理《准入证》，承租人携带住房置换书面申请、住房租赁合同、承租人身份证、印章、户口簿及与承租人同居一处、同户籍家庭成员（成年人）同意置换的书面申请证明，否则不予办理。同时，根据相关通知，凡居住集中供热的公产住户要办理置换手续，应先到供热单位开具设备清单和供热结算证明。