购买二手房省钱省税妙招

　前言:有相关报道刊登了一些买家购买二手房的成本账目，发现买家支付一套二手房的交易费用，竟然高达房价的16%。这些费用一般包括：营业税及附加费(房价的5.5%)、个人所得税(房价的1%)、印花税(房价的0.05%)、中介服务费(房价的1%-5%不等)、按揭费(贷款额的1.2%左右)、交易服务费、产权登记费、测绘费、递件查册费等，其中，营业税、中介服务费和按揭费是三大费用支出，因此，不少铤而走险的买家，都在千方百计地节省三大方面的费用，以下是现实中一些省钱的风险招数。 
　　一、省税险招

　　险招1假赠与

　　个案：对房地产新政还没有反应过来的番禺区钟先生，一怒之下和买家商量要把交易通过赠与方式进行。钟先生去年买了一套50万元的房子，现在转手时价格是60万元，因其房产才过户两年，本以为可以避过“六一”新政，谁知道躲得过初一躲不过十五。

他和记者算了笔账，如果按照赠与的形式，需付的费用包括房屋评估值2%的公证费以及3%的契税，共计5%(即2.5万元)。如果按照正常的二手房交易，需付的费用是卖家出售价格的5.5%的营业税以及1%的个人所得税，共计6.5%(即3.9万元)，这样就可少付1.4万元。

　　风险警示：

　　广东法则明律师事务所李谨律师介绍，《中华人民共和国合同法》中第一百九十一条规定：赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任；附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。因此，买方可能遭遇的风险是：如果房屋存在问题，卖方可能援引上述《合同法》相关规定，主张不承担责任；卖方也可能遭遇的风险是：买方可能援引上述《合同法》第一百八十五条的规定，不按事先约定支付房款。也就是说，这种假赠与还容易引发诸多争议和麻烦。

　　险招2先租房后交易

　　个案：黄小姐最近通过中介看上一套未满一年的房产，售价46万元。为避开5.5%的营业税，黄小姐与卖家协商以“先租后买”来达成交易，双方约定买卖房屋的总价仍为46万元，但需等到国家规定的全额征收营业税时限后才正式办过户交易，过户前黄小姐先租住该房屋，每月租金2000元。黄小姐与卖家约定将这些租金抵消到以后须付的房款里，当然，业主还要求黄小姐先交6个月租金作“抵押金”，以确保未来交易。

　　风险警示：

　　满堂红专业人士介绍，该操作办法虽然对双方都较有保证，但因为其相当长一段时间内无法办理交易过户，房屋的产权并不属于买家，未来买卖两方无论哪一方反悔都会造成纠纷，而且新出台的“国十五条”已将全额征收营业税的时间从2年扩到了5年，时间跨度越长，风险就越大，假如四五年后房屋获得房产证时楼价升了或是跌了，买卖双方都完全有可能因反悔而造成纠纷。

　　险招3报低成交价

　　个案：今年5月底，程小姐在海珠区购买了一套二手房，房价42万元，首期付5成21万元。房子还未满5年，偏偏新政在6月要实施，由此，业主将要多交卖房价的5.5%即2.31万元营业税。于是业主与程小姐协商，希望交易时把价格报低到20万元，那么营业税可以省下1.21万元。

　　风险警示：

　　汇瀚按揭相关专业人士表示，市民买卖二手房报低交易价格，并不一定能省多少税费。因为房地产交易中心会有专门的房屋评估价计算方法，如果发现成交价过低，会要求市民按照评估价来纳税。

　　对于买家来说，报低成交价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。因为，现在个人所得税征收，可根据盈利金额来计算税费，而国家的卖房税费政策多变，难保未来营业税会否以盈利金额来计算税费。

二、省息险招

　　自8月19日开始，银行再次加息，对于贷款买楼的买家而言，虽然影响不大，但是也有买家说“快被政策逼疯了，一怒之下就和业主达成协议，不做按揭了。”记者向满堂红、顺驰地产等专业人士了解到，银行加息，确实有买家为了省利息而采用一些带有风险的做法。其实要省利息只有一个方式，那就是不向银行贷款。

险招1借钱一次性付款

　　个案：工作已经三年多的管小姐，已经换了两个公司。不久前看上一套越秀区40多平方米的单位，总价30万元。为了要节省利息，她决定一次性付款。“一来省得麻烦，二来省利息。”她说。工作三年有些积蓄，但离30万元还有距离，于是管小姐向亲人和好朋友借钱，一次性付清了房款。