□ 法官释法
合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第一百一十九条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
上述即买卖不破租赁原则——在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
在二手房买卖中，买房人应对房屋实际使用状况进行全面了解，及时现场勘查；同时，可以在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的，应支付一定金额的违约金，以加大卖房人的违约成本。
“凶宅”问题
2013年3月初，在某中介公司的居间服务下，张女士购买刘女士的房屋，签订合同时，某中介公司和刘女士一致表示房屋之前没有人居住，更没有出过事。
张女士入住该房屋后，在偶然和邻居聊天的过程中，得知刘女士的丈夫在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院，要求撤销房屋买卖合同，并要求刘女士对装修进行补偿。
法院经审理后认为，房屋买卖双方应遵守诚实信用原则，卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然房屋内发生非正常死亡事件，客观上未对房屋的实际使用价值产生影响，但该情况会影响购房者的心理感受，包括恐惧、忌讳等，从而造成房屋交易价值降低，构成了房屋的重大瑕疵，是影响房屋买卖合同订立的重大事项。
刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为，违背了诚实信用原则，双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示，构成欺诈，法院判决支持了张女士的诉讼请求。
□ 法官释法
合同法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
在实际交易中，买房人可以在买卖合同中约定补充条款，就“凶宅”等问题约定违约责任；签订合同之前，应多方面通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况，以免误买“凶宅”。 (作者系北京市海淀区人民法院法官)
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