交房问题
【案例】
2013年8月，张先生购买了陈先生的一套房屋，后张先生按约支付完毕购房款，陈先生亦配合张先生办理完房屋过户手续。正当张先生喜滋滋地准备入住新房屋时，却发现该房屋早已被陈先生租赁给他人使用，且租期至2016年1月届满，张先生遂将租户及陈先生诉至法院，要求租户限期搬离，陈先生交付房屋。
【分析】
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“民通意见”第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主有效。
此案涉及买卖不破租赁原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人也对租赁关系也不产生影响，买受人不能以其已经成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。在二手房买卖中，买房人应对房屋实际使用状况进行全面的了解，及时现场勘查；同时，可以在买卖合同中明确条款约定，如果卖房人隐瞒房屋已出租信息或者在履行合同中故意将房屋出租他人的，应支付一定金额的违约金，以加大卖房人的违约成本。
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