楼市百问之关于二手房的买卖

　　七八月份是“毕业族购房季”，不少刚迈入社会的毕业一族选择毕业就买房，置业是大事。关于二手房买卖

　　问：我买了一套二手房，当时户主称房屋带小露台，交易完成后，得知露台是违章的。我如何维权？

　　答：很多二手房的露台是属于公共空间的，有些虽然看起来有露台，但是事实上是违章建筑，在购买之前要弄清楚咨询明白。二手房交易一般以合同为准，如果露台属于房主，应在户型上标示，并注明不算违章；如果在二手房买卖的合同上面没有标明，那么维权者很难胜诉。

　　在此提醒读者，在买卖二手房的时候，如果有露台的话，最好在合同上标明露台的面积、方位和价格，并且要写明如果是违章的露台，后期涉及拆除问题的时候，卖方应该赔付多少款给买方。

　　问：第一次买二手房，请问签正式合同时要注意什么？如何辨别三证的真假？

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：主要还是产权明确、条款明晰，特别对于贷款、款项、户籍等事项做相应明确的约定。三证的真假需要相应的发证单位才能辨别。在合同签署前，中介人员会在网上进行产权信息查询，核实相应的产权信息。

　　问：我在外地贷款买过房，去年买第二套房子时，银行和开发商在查询过后同意我作为首套房支付，但3个月后银行又通知我不可以作为首套房支付。我想要解除购房合同，可开发商要收违约金，请问我该怎么办？

　　章惠芳（资深业内人士，杭州双赢机构董事长）答：银行的政策是在变化的，3个月的时间银行有可能改变政策。如果没有有效证据证明银行和开发商在查询过后同意你作为首套房支付，那么就不能构成违约。

　　如果是因为你拖了三个月没有办理贷款而造成贷款变动的话，那么理当自己来承担责任；如果是一开始就把资料全部给到开发商和银行，是他们迟迟没有办理，又在3个月后通知不可以作为首套房支付的话，可以和开发商协商沟通，减少或免收违约金。

　　关于停车位

　　问：我想咨询下，小区的停车位租金是不是全体业主的？物业公司是否有权利出租并占有租金？业主该怎么维权？

　　张轶群（浙江浙元律师事务所副主任）答：《物权法》对小区车位的归属问题有相关的规定，地面车位很明确规定所有权是全体业主，而地面车位的租金归全体业主所有，物业公司方面可以代收，然后公示业主这笔款项，如果社区已经成立业主委员会，那么这笔款项由业主委员会管理；对于地下车位和其他投资建设的车位则遵循“谁投资谁受益”的原则，投资方需要支付物业公司车位管理等其他费用，车位租金的具体费用如何分成由投资商和物业公司自行协商。

　　关于出租房

　　问：我有一套门面房出租了，租客又转租给了别人，现在租客一直拖欠我的房租，请问我能直接从现租者手上收回房子吗？我们应该怎样维护自己的权益？

　　宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）答：这里存在两个租赁关系。对于你和承租人之间，如果他不交租赁费，则你可以按照合同约定解除租赁关系和要求其支付租赁费以及其他经济损失。对于你的解除使得他与次承租人之间的租赁合同无法继续履行的，则次承租人会追究其违约责任、要求赔偿损失等。所以可以要求次承租人腾退房屋，或直接与次承租人签订租赁合同。从次承租人的角度来说，如果你与承租人之间的合同没有标明商铺能转让，那么次承租人所造成的损失（包含已缴的房租）应该由承租人承担。

　　问：我有一套市中心38平方米的小户型房源，一梯四户的，想问下专家，现在的行情该出租还是出售？

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：年代较老、户型较差的物业还是建议择机出手，如果没有相应的学区概念和特别有利的区位优势，这类老物业的保值性会随着建筑年代的递增而逐渐降低，不建议长期持有。

　　关于政策

　　问：听说在杭州市区首次购买140平方米以下的普通住房，可以享受购房补贴？

　　宋文杰（杭州我爱我家市场评论员）答：这一政策仅在2010年期间曾有执行，并于同年10月取消，目前并没有出台相关补贴政策。

　　关于经济适用房

　　问：我有一套经济适用房，我想问下，我的父亲能把房子过户给我吗？

　　周包军（杭州我爱我家企划部总监）答：经适房不能直接过户，需符合上市条件，并补缴土地出让金之后才能取得完整产权，补缴的土地出让金根据取得房屋的年限来定，具体情况请参照《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》。