购买二手房需要警惕中介陷阱

　　随着房地产市场的蓬勃发展，二手房交易市场日渐火爆。房屋中介机构提供的居间服务，在很大程度上方便了消费者购房，但由于行业运作的不规范及从业人员的良莠不齐，导致这一领域的问题依然突出。

　　那么，对于买房置业者来说，在买二手房时需要注意哪些法律问题，才能避免上当受骗？买卖双方通过房产中介买房卖房时，如何规避相关法律风险？出现问题时，又该如何维护自己的合法权益？本期“举案说法”就这些问题进行分析探讨。

　　典型案例：

　　案例1

　　房屋交易失败后工商协调退定金

　　2013年3月，市民杜某通过兰州某房产代理公司看中了一套房屋，并交纳定金5000元及过户手续费2万元。后因房屋所有权人不在兰州，无法办理过户手续，因此，杜某要求该房产代理公司退还定金及过户手续费，但该公司不予退还。

　　兰州市工商局接到杜某的书面投诉后，经执法人员调解，该房产代理公司同意为杜某退还定金及过户手续费共计2.5万元。

　　案例2

　　夫妻一方擅卖房中介退回中介费

　　2013年，市民严先生通过一中介公司购买了一套房屋。支付房款前，房主金师傅称卖房一事已征得妻子姚女士的同意，并给严先生出示了一份签有姚女士名字的家庭协议。于是，严先生以65万元的价格购买了金师傅的房子。根据约定，他给金师傅先期支付了50万元，其余的房款等到办理过户后当场兑现。同时，严先生还给中介公司付了2万元的服务费。

　　当双方办理房屋过户手续时，却遭到了姚女士的反对。姚女士称，其丈夫出示的家庭协议是虚假的，签名也是伪造的。房屋过户的事情便泡了汤。后经多次索要，中介公司才退还了相关费用。

　　主持人：由于房产中介机构服务的良莠不齐，导致房产交易过程中的法律纠纷案件时有发生，对这一领域的监管有哪些法律法规？

　　宋永强：我国《城市房地产管理法》关于房地产交易的规定内容中，有专节对中介服务机构作了相应的规定。建设部根据《城市房地产管理法》规定，制定了《城市房地产中介服务管理规定》，对中介服务机构人员资格管理、机构管理、业务管理及违法责任等作了详细的规定。房产中介机构从事中介服务应当遵守这些法律法规的规定。

　　主持人：房屋交易不成功，中介费能否退还？

　　宋永强：中介费实质是中介机构为了促成交易成功付出相应劳动而应获得的劳务报酬。当房屋交易不成功时，要看导致不成功的原因是什么。如果是因中介机构在促成交易过程中未尽谨慎审查及必要的告知义务，或某些工作不及时、不充分所致，交易不成功的责任应由中介机构承担，所收中介费理应退还。但如果中介机构已为了促成交易付出了相应的劳动，而因卖方一房二卖或买方利用中介公司提供的房源信息却绕开中介与卖方签订房屋买卖合同等违反诚信原则，导致中介机构所撮合的交易未能成功的，应由委托方承担责任，所付中介费部分或全部不予退还，给中介机构造成损失的，还应当承担赔偿责任。

　　主持人：夫妻一方在未经对方同意的情况下出售共有房产，买方如何维护自身合法权益？

　　宋永强：依据法律规定，夫妻任何一方处分共有财产，应征得另一方的同意，未经另一方同意的处分行为无效。在房产交易过程中，房屋中介机构应全面收集与交易房屋有关的信息、材料，并对买方负有如实告知义务。如买方明知夫妻一方在未经对方同意的情况下出售共有房产，仍购买该房屋的，该购买行为可能因另一方提出异议而无效。因此，买方在购买房屋时，也应尽到谨慎审查义务，以免发生不必要的纠纷。

　　主持人：通过房产中介买房，需要注意哪些法律问题？

　　宋永强：作为买房人，通过房产中介买房，首先应选择资质证件齐全、管理规范、服务优良的中介机构提供服务。其次，全面准确了解欲购房屋相关信息，如查看房产证原件、有无权利瑕疵、有无权属纠纷、有无共有人等，卖方的委托手续是否真实有效，价格是否公平合理，必要时和卖方见面核实或去房管局调查。再次，和中介机构沟通交涉的每个环节应有规范的程序，如签订合同应仔细审查内容，不能盲目签字，并应尽可能落实相关证据，尽可能将风险降到最低。