二手房买卖双方延迟递件惹麻烦

　　“证满5年”是不少二手房的一大卖点，省下5.6%的营业税，听起来非常诱人。有的业主急售，房子未满5年就拿出来放售，与买家商量可以等“证满5年”再递件。殊不知，在或长或短的等待期里，其实可以发生很多事情。

　　记者身边恰有两个这样的案例：一个是“轻量级”麻烦，买家觉得按揭费交贵了，觉得非常不爽，且业主递件时间难约；一个是“重量级”麻烦，买家提前成交还需要帮业主还贷，结果因为逾期两次而被业主告上法庭。

　　对此，地产人士认为，有业主见物业“证满5年”，放盘价比其他证不满5年的二手房要高，无形中已把税费差拉平，等不等“证满5年”也一样；楼价时时变动，一年半载后才递件的“远期”交易对买卖双方构成不同风险，哪家得便宜另外一家就受损，且本身信任基础就不牢靠，建议买卖双方如非必要，还是应该网签后及早办理递件过户为妥。

　

　　去年12月，徐先生看中一套二手房，这个房源在今年4月达到“证满5年”，于是双方在中介的促成下交易，当时一次性支付10万元定金，约定“证满5年”即递件。徐先生找的按揭银行是一家中小商业银行，按揭公司也是银行推荐的，他贷款不到100万元，按揭费用6000元全包，算下来按揭费不到千分之六，当时徐先生还以为自己捡了个便宜。

　　今年4月，终于等到了“证满5年”的时间，麻烦事却接踵而来。一是递件过户采取的是过户与入押同时办理，按揭公司人员居然不愿意到场协助递件，他称这是银行的事情。接着，这位按揭人员又要求递件当天就把所有的按揭费用打给他。另一件麻烦事则与业主有关。本来他们商定“证满5年”的第二天就递件，不料业主说要出差，需临时改时间。

　　按揭费最高上限应

　　记者点评：徐先生最大的抱怨疑似是被按揭人员收贵按揭费。

　　对于提前签约、延迟递件的“远期交易”来说，买家在匆忙签约后有充足的时间去搜集资料，对收贵按揭费的小小不满经过几个月的发酵，往往会变成怨恨。

　　根据广州市房地产中介协会按揭分会与会员制定的按揭费最高上限，有关收费不得超过贷款额的1.2%，徐先生支付的按揭费其实是位于市场中游水平，当然按揭市场竞争大，不排除有行家开出更低的收费。

　　相比徐先生“轻量级”的麻烦，钟先生买的二手房惹下的麻烦更大。他去年在广州买了一套二手房，与当时的市价相比便宜了好几万元。按照中介的说法就是卖方是外地人（浙江人），不清楚这边的行情。

　　这套二手房的“证龄”将在今年6月满5年。当时钟先生与太太商量，既然过半年就“证满5年”，那就等满了5年再过户，这样能省下5.6%的营业税。根据当时签订的合同，由于业主还在供楼，银行贷款人也是卖方的名义，由买家来偿还贷款。业主和买家就房子的交易做了公证，其中有一条：“买方必须按规定时间返还银行贷款，不得逾期，如果因买方逾期，将赔偿房款的20%给卖方作为经济补偿。”

　　钟先生帮业主还了几个月贷款，前几天终于发生问题了。银行扣款是在每月初的4日，即是说钟先生必须在每月4日前把房贷存进银行。但是这段时间钟先生很忙，把这件事情给忘了。4月8日晚上他们收到卖方的电话，业主在电话里非常生气，说：“这已经不是第一次逾期了，前几个月还有一次，逾期了1天。”原业主声言：“这两次逾期严重影响了我的信用记录，已经在银行有备案了。以后若是借大笔贷款的话，银行审核就有可能会因为这一条而卡住不批。你们既然已经违反了合约，我要去法院起诉你们。”

　　记者点评：钟先生的个案的确让人觉得无语，因为当时是笋价成交，按照合同约定要帮业主还贷，且在公证书上已经“白纸黑字”注明：“预期还款，要赔偿房款的20%”。

　　对于这种签约与递件相差半年的“远期”交易，楼价变动是造成任意一方违约或毁约的主因，在楼价频繁变动期，业主不惜赔偿楼价10%或者20%来悔约，因为楼价涨幅已可填平悔约的成本。钟先生眼看着还有一两个月才到“证满5年”的时间，应该尽快与业主协商解决事情，以免在冲线前“挞Q”。