房贷收紧抬高刚需购房成本 首套房贷利率优惠缩水

    房地产市场传统的销售旺季“金九银十”即将结束，市场冷热不均。在热点城市出现“抢房潮”的同时，部分城市成交量表现平淡。业界分析称，这与多地上调房贷利率不无关系，个别城市甚至出现银行停止受理房贷的现象。

    《经济参考报》记者了解到，目前银行信贷政策呈现明显收紧之势，尽管尚未出现银行普遍停贷的现象，不过首套房贷八五折的优惠利率已经成为历史，主流银行当前的房贷利率大部分上调至九折以上，个别银行开始执行基准利率。

    分析人士指出，房贷政策收紧使得购房门槛提升，成本增加，将直接影响到刚需群体的入市热情。

    

    成色 金九银十部分楼市表现平淡

    一直以来，房地产市场的“金九银十”总是备受关注。随着前三季度结束，今年国庆长假期间的成交情况无疑成为第四季度成交的风向标，进而影响到整个全年的市场走势。

    市场机构CRIC研究中心在对全国49个城市，20家企业以及上百个项目跟踪调研后指出，今年国庆期间房地产市场冷热不均，部分城市表现平淡。

    一方面，10月长假期间多数城市周度成交量环比9月均有所下降。调研的49个城市中，仅7个城市有所上涨。该机构指出，国庆长假期间各地交易中心停止备案是造成黄金周成交量远小于9月周均水平的重要原因；此外，与去年同期相比，三线城市成交情况明显好于一二线城市。

    

    CRIC研究中心分析师杨晨青告诉《经济参考报》记者，“我们调研的24个一二线城市中仅10个城市成交量高于去年黄金周期间，而其他14个城市较去年国庆期间成交量全部下降，厦门、石家庄跌幅甚至达到80%以上；与一二线城市相比，25个三线城市则完全相反，只有6个城市较2012年黄金周成交量有所下降，其余城市全线上涨”。

    

    在杨晨青看来，供应不足致使“银十”以来部分城市市场成交平淡。各房企2011年以前的土地储备已经基本消化完毕，而2011年以及2012年初恰逢企业拿地低潮，致使现在多数企业货量不足，2012年底至今成交的土地还未能进入市场成为商品住宅供应。

    他表示，传统意义上的“金九银十”的推盘旺季普遍出现在9月，10月市场供应渐少使得成交略逊于9月。此外，近几年房地产行业推广渠道越来越多，房展会对市场的影响正逐年趋弱，今年国庆期间各地的房展会关注度也不及往年。

    

    杨晨青还指出，银行普遍收紧个贷使得刚需、改善型需求入市门槛有所提升，审批条件从严、首套房贷利率上浮等已经成为各银行的共识，甚至个别城市个别银行已经暂停个人住房贷款业务。

    利空 主流银行房贷利率普遍上调

    一二线城市，银行收紧房贷正成为普遍现象。除了北京等城市普遍上调房贷利率以外，近期广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务。以北京为例，当前主流银行首套房贷利率报价均为九折以上。自2012年一季度以来，首套房贷八五折利率在北京全线铺开，成为推动市场复苏、提振购房者信心的重要因素之一。但从2013年5月开始，多家银行逐步取消八五折利率优惠。目前仅有数家外资行依然提供八五折优惠利率，但是受制于较为苛刻的条件，市场份额极为有限，首套房贷利率主流报价已经提到了九折以上。

    

    链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，从首套房贷利率批贷的结果来看，八五折利率优惠占比从4月开始稳步下滑，到9月占比达到43.6%，为2012年3月以来的最低。从目前的银行口径来看，仍有几家主流银行的首套房贷利率报价维持在九折，部分银行已上调至95折，甚至是基准利率。通常年底银行的信贷额度都会减少，预计四季度银行的利率报价还会呈上涨的趋势。

    张旭表示，受2012年八五折利率全线铺开以及年中的两次降息影响，首套商贷利率在2012年前三季度稳步下滑，其后则保持低位运行的稳定局面，2013年二季度以来出现上行态势。今年9月，首套房贷批贷的平均利率为5.80%，为基准利率的八九折。从目前银行的报价估计，11月、12月的银行批贷后的首套房商贷的平均利率水平将会达到九五折以上。