卖房征20%个人所得税 哪些细节你该留意？

　　对新国五条中“出售自有住房要严格按照转让所得的20%计征个人所得税”，住建部副部长齐骥近日在接受媒体采访时说了一句“雷人”的话：将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。

　　事实上，不止齐部长说的话很难实现，不少购房者和卖房者对这个“20%的个人所得税”所牵涉到的各种细节更是一头雾水：房改房的个人所得税该怎么收？房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证的，怎样来计算转让所得？不同的二手房，哪些新政后税费可能比较高？哪些则可能不受影响？本报记者邀请了丁建刚、章惠芳、虞晓芬、荆海燕、宋文杰等“钱报购房专家团”成员，在这里就一些重要的技术性问题为大家寻找答案。

　　新政下，二手房原值怎么计算

　　国务院“新国五条”细则的要求，凡是通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，都要按房产交易差额的20%缴纳个税。但是这个原值怎么来认定，网上的争论很多。比如房屋出让者未能提供房屋原值凭证的、还有经济适用房，原值该如何来核定？还有出让者在房屋装修时所付出的精力、装修费等无形的成本，怎么来算？

　　读者疑问：商品房按照买卖合同核定其原值，拆迁安置房、经济适用房等其他住房怎么核定其原值？

　　专家解答：经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)的原值，主要是原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房，主要是原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或向产权单位)交纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房，根据货币补偿、产权调换等不同实际情况具体核定其原值。自建住房，主要是实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　读者疑问：如果房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，该怎么做？

　　专家解答：在现行政策中，遇到房屋出让者未能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

　　本次新政并未提及这种情况下的原值认定方法。由于此次政策较之前严厉，也有可能超过之前规定的1%～3%。

　　读者疑问：政策说个人所得为房子售价减去买入价，再减去合理费用的数额，哪些属于合理费用？

　　专家解答：计算房屋转让应缴纳个人所得税时，要以交易价格减去房屋原值、合理费用以及房屋交易过程中缴纳的税金。

　　房屋装修时发生的支出项目繁多，容易丢失，而房屋转让时税务机关要求纳税人提供详细的费用清单。因此，为维护纳税人的利益，减少税务上的争议，在装修阶段，纳税人可以预先到主管税务机关领取相关表格，详细填写每份发票的开具人、受领人、发票字号、建材产品、发票金额等信息。在房屋转让申报个人所得税时，将有关资料报送税务机关审核，正确计算缴纳个人所得税。

　　读者疑问：我的房子，装修时请了名家设计，花费了较大的资金，卖出时这笔费用能不能算进原值，怎么算？

　　专家解答：装修时花费的资金多少，必须提供真实、完整、有效的原始凭证。因此，纳税人在购买、建造房屋时，应妥善保管相关的凭证。

　　如果不能提供发票，则按照总房款的一定比例扣除，根据目前所行政策，已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。新政策的细则还没出来，对于装修款的计算方式还有待证实。

　　“不转嫁交易所得税”很难实现

　　读者疑问：住建部副部长齐骥表示，“将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施”。请问，在实际操作中，是否能有效抑制税费转嫁给购房者的行为？

　　专家解答：齐部长的初衷是好的，希望税费由卖家承担，不能转嫁到买家头上。但是怎么才能做到这一点，齐部长并没有说，估计也很难说，因为这种“希望”可能只是一厢情愿。