多地现房产证“难产”现象 专家呼吁政府对症下药

　　不少购房合同上约定的房产证办理时限一般都是一年至两年。这种情况算不算违规？

　　胡刚：按照我国建设部04年做的城市商品房预售管理办法，预售商品房交付使用之日起90日内承购人应当依法到房地产管理部门和相关的土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供相应的证明文件。但是事实上开发商应当协助其中必要的文件，开发商会有种种的原因无法提供全面完备的证明文件，这就造成了准业主们事实上无法在90日内取得房屋权属证书。我们现在对于北京市的商品房买卖合同的示范文本18条专门说的是权属转移登记，但是因为这个示范文本强调的是开放性和灵活性，只是说是如果准业主们没有在房屋交付之日起多少日内取得房屋所有权证书的，双方同意怎么处理，提供了几个选项。

　　有的开发商一拖15年没有办理房产证，这种行为算不算违约？

　　张立栋：有的开发商和消费者的合同里约定的一年到两年办理房产证，这个我想一般的消费者是能够接受的，但是如果时间拖得更长的话，这个显然是有问题的。为什么消费者一年两年能容忍呢？是因为对房屋市场不断上涨的预期导致的，开发商利用了消费者对于房价今后还要继续上涨这样的预期，导致了消费者没有话语权，即便对于开发商有一个惩处办理不了房产证就退房，对消费者也是非常不利的。这个开发商的行为是明显违约，但是目前没有一个特别好的办法来制约它的这种方法。

　　秦兵：什么是违约呢？违约是必须写在纸上，如果你纸上写了是八年给你办产权证，那么八年就是不违约；如果纸上写了是360个工作日给你办完产权证，那就是360个工作日之内办不算违约。但是一般情况下来说开发商在房屋买卖合同中关于产权这个条款里当然都会通过技术表现，我说两年或者是720个工作日，但是不写是我来给你办，写我们共同来办，只要共同来办，这个责任就往往会由单一责任转变为混合责任，只要混合责任就会有一个问题，业主一旦拿不到房产证，无法判断到底是开发商的责任还是业主的责任，甚至还有没有其他行政机关的责任，所以房屋买卖合同的标准条款在产权证办理这个问题上写得非常笼统。所以目前存在的问题，除了法律法规不健全以外，还有一个问题就是双方的房屋买卖合同在产权证办理条款里写得非常粗糙，实际上真正关于房产证，一般大概都用30多条才能描述清楚，确定双方明确的责任。业主必须在这个条款上花巨大的时间精力才能把对方的权力、对方的业务表述清楚，才能明确保障我们能够快速拿到产权证。

　　目前业主维权难的现状的主要原因到底是什么？

　　张立栋：简单总结一共就是四条吧。一个就是刚才律师讲到的开发商利用条款中定义模糊的一些项目进行了技术性的处理，对于责任的承担，房产证究竟是该谁去办理，那么在这个问题上他进行了技术性处理，最后造成了责任的不清。第二就是业主本身的意识权力意识还是比较淡薄的，出现了拖欠的情况之后，他是死等而不是主动的去行动，等到拖到十年八年甚至更长时间，这个问题就越积累越多。第三就是开发商破产，由于市场的情况出现了破产等等，包括转让等等这些情况之后造成了责任主体不明确。第四最重要的还是房地产管理部门主管部门对这种问题的重视程度还是不够，对于一些已经发生了违规企业的惩处力度事中的监督和事后的惩处力度不够，所以造成了维权非常的困难。

　　即使有的业主维权成功，违约金也很少，业主权益仍在被侵害，遇到这种情况该怎么办？

　　胡刚：出现房产证难办的问题可能是一系列的错误或者是制度安排造成的，比如说签约的时候由于天然的不对等，造成了消费者和购房人很多时候对于合同文本的真实含义是否具有可执行性都不甚了了。同时由于合同示范文本本身条文的突出，也缺乏专业律师的帮助，这样造成了后续维权成本提高。要知道预防永远胜于事后的处理，事后救济往往耗费巨大的时间成本、金钱成本、情感成本等等。另外还有一点如果是我们消费者维权即使是法院判决了，那么开发商本身的资信能力，他的执行判决的意愿和能力都是问题。我们看到很多昨天的案例里面很多是所谓开发商已经找不着了，或者开发商破产了，或者开发商主要负责人涉及到刑事案件了等等，这些都会造成我们的购房人本身的最后即使判决以后造成执行的问题。同时一些项目往往会涉及数十人甚至上百人购房人他们的房产问题。购房人本身有这种团结精神不是很强烈，有时候总有一些人喜欢搭便车，但是这种搭便车的情况下往往会被开发商各个击破，而无法形成合力。这些项目本身实际上具有集团诉讼的这种潜在的条件，但是由于我们现在司法制度的一些职务上的障碍，无法实现以集团诉讼或者集体诉讼的方式快速解决相关的纠纷，致使房产或者房产证纠纷一拖再拖，而且是成为老大难的问题。