曹拥军：破解物业管理难题　延伸社区服务体系

    2009年7月，我市全面启动了物业管理进社区工作。经过一个阶段的努力，我市物业管理覆盖面不断扩大，社区物业管理水平不断提高。但是，随着工作的深入以及群众追求高品质居住环境需求的增长，社区物业管理中一些深层次问题也逐渐暴露出来。

　　为此，我市物业管理工作按照“学先进、比创新、看实效”要求，切实抓好物业管理进社区、物业管理市场秩序整治、业主委员会规范自治、物业服务产业培育、物业管理人才队伍培养等5项重点工作，使社区物业管理工作实现新跃升，一举跨入全省先进行列。

　　一、创新社会管理，拓展物业管理进社区工作的广度和深度

　　截至目前，我市城市社区数量已达200个。物业管理区域是指综合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素合理划分成的居民工作和生活区域，即俗称的楼院。而社区则是由若干个物业管理区域组成的。社区居民委员会可以设若干居民小组，物业管理区域可依法成立业主委员会。居委会担负着社区内的社会管理事务，而业委会主要承担着物业管理区域内的经济管理事务。

　　为完善管理机制，市房管部门会同市民政部门大胆创新社会管理，整合社区各方资源，在全市范围内逐步推行物业管理区域业委会与社区居民小组合署办公模式，业委会主任兼任居民小组长，业委会既可在物业管理区域内依法行使业主大会授予的经济管理职责，又可在居民小组范围内依法行使居委会赋予的社会管理职责，业委会和居民小组实行“一套班子、二块牌子、三种职能”的新型社区基层管理模式，减少社区管理层级，整合社区管理队伍，提升社区公共服务、物业管理、文明教育水平，形成社区管理与服务的合力，使社区真正成为和谐社会的载体，更好地为社区居民提供多元化、个性化、便捷化的社区服务。2012年2月18日，湛河区马庄街道华西社区下辖的一个居民小区——明珠城市花园小区在成立业委会的基础上，通过民主选举的方式产生了第一个合署办公的社区居民小组。

　　二、规范管理服务，大力整顿物业管理市场秩序

　　构建市、区（县、市）、街道（乡镇）、社区、物业管理区域五级监管体系，成立物业管理行政执法中队，设立物业管理纠纷调处督察热线，严厉打击各类违法物业服务行为。强化物业服务企业日常监督管理，全面推行企业资质会审公示报批制度、企业资质年度动态考核制度、限期整改企业负责人约谈制度、业主重大投诉查证一票否决制度、企业分类指导管理制度。同时，市房管部门会同市发展改革委制定出台了《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》。住宅小区内的公共性服务收费、车辆停放服务收费，实行政府指导价；通过招投标方式选定物业服务企业的住宅项目（前期物业管理项目除外）和各类非住宅的物业服务收费及特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。推行招投标方式选聘物业服务企业制度，健全物业承接查验交接保修制度，逐步形成物业管理市场新格局。

　　三、完善制度体系，引导扶持业主委员会规范自治

　　制定出台了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》，首次明确了我市成立业主大会和业主委员会的选举程序和备案程序，在全省率先印制颁发了《业主委员会备案证明》，全面推行业主委员会行政确认制度，并同步实行了业主委员会委员不良记录黑名单制度，配套出台了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本。此外，制定了房屋专项维修资金管理实施细则，进一步加强房屋专项维修资金归集和使用管理，为全市17000多套住宅建立了“养老金”，确保房屋保修期满后的正常使用和保值增值，维护广大业主的合法权益。

　　四、制定政策措施，积极培育物业服务产业

　　市房管部门会同市发展改革委共同制定并发布了《平顶山市住宅物业服务等级标准》（2011年本），从共用部位和共用设施设备运行及维修养护、环境卫生等7个部分对物业服务提出了明确的要求，提升我市物业管理服务的水平和档次。同时，支持物业服务企业开展物业管理区域文化活动，引导物业服务企业推出兼顾业主公共性和个性化需求的“管家”式服务，实现由传统“保姆”式服务的跃升，扩展物业管理服务的范围和领域。此外，积极开展物业管理示范项目创建活动，组织物业服务企业积极争创市级、省级、全国物业管理示范住宅小区（大厦），对原有示范项目严格开展复查复验工作，增强示范项目的辐射带动作用，引导企业提升物业管理服务的水平和档次。