专家支招：二手房市场该如何维权？

    现实中，二手房性质的不同、买卖双方心理的差异及不规范中介的参与，给二手房交易带来了诸多隐患。本期我们为您筛选了四个典型案例，逐一进行解读，助您在购房与租房过程中更好地维护自身权益。

　　警惕“包过户”字眼

　　去年10月，廖先生在报纸上看到一则150万元包过户的房源广告。廖先生估算这处不满5年的次新房的税费等成本应达十几万，确实觉得该价位很实惠，便很快与中介公司签订了购房合同。在办理过户手续过程中，廖先生了解到该房产系某单位集资建房，产权证尚在办理中，交易时过户是通过内部改档完成，相关费用仅两万余元。廖先生要求中介方退还多收的费用，中介却指出合同中已明确约定包过户，拒不承担退费要求。

　　专家支招：购房者应事先了解清楚房屋的性质，并且一定要同业主见面签订《房屋买卖合同》，以避免中介公司从中通过文字游戏获取差价。
 

　　质量问题可索赔

　　朱女士去年年初通过中介购买了一处位于顶层的二手房。购房过程中，朱女士对房屋的水、暖、电等问题都进行了仔细的查验。由于冬季没有雨水，朱女士口头向卖方询问了漏雨问题，卖方表示从不漏雨，随后朱女士付清了全部款项。然而入住后朱女士发现，即使只下了小雨，卧室和卫生间的墙角也有渗水的现象，但此时距离房屋过户已有5个月的时间。朱女士要求原房主赔偿损失或退房，而卖方表示房屋过户后自己已经和房屋脱离关系，需朱女士风险自担。

　　专家支招：按照相关法律法规，买卖合同中的出卖人应对其出卖物品的质量承担保证责任。对于朱女士如何维权的问题，若买房前原房主已经知情并恶意隐瞒，朱女士可以要求补偿；如果房龄较新，处于开发商的保质期内，朱女士还可以以房屋所有人的身份，向开发商主张保修责任或赔偿责任。

　　“阴阳合同”得不偿失

　　春节前，关小姐看中一套面积约120平方米的三室户型，售价155万元，没过5年。为了尽快达成交易，卖家建议双方采用“阴阳合同”的方式，将递件过户合同中的房款降为105万元，从而减轻关小姐的交易成本。办理过户手续时，由于成交价过低，房管局仍按评估价155万元依法征收税费。这样一来，需支付税费总额比关小姐的预期多出4万多元。关小姐提出多出部分由卖家承担，而卖家则表示合同约定由买家承担，如果买家反悔，还需要扣除定金作为补偿。

　　专家支招：房地产交易中心会有专门的房屋评估价计算方法，想通过报低成交价来少缴税往往行不通。“阴阳合同”对于买卖双方都有风险。建议双方在房款的协商方面多进行沟通和让步，不要因在交易成本上贪图小利而承担了不必要的风险。

　　租房时警惕“二房东”

　　去年7月，刚刚毕业的小刘找到了一份待遇不错的工作。由于到岗时间紧迫，小刘匆匆忙忙通过租房网站联系了位于单位附近的一套一居室。首次租房缺乏警惕性的小刘，没有对出租人的房屋所有权证明进行核实，就和发布信息者签订了一份简单的租赁合同，并交了3个月租金和1个月押金。入住一个月后，该房屋的真实房主上门索要房租，这时小刘才知道原来与他签订合同的人竟是“二房东”。由于在签订合同时小刘没有进行出租人的证件核查，在交了租金和押金后也没有索要收条，导致无法找回所有的经济损失。

　　专家支招：在选定房源、准备签约时，第一件事就是要确认房屋产权是否清晰及房东本人真实身份证明等是否齐全。另外在缴纳租金和押金时，一定要记得索取收据。尤其首次缴纳租金时，房东一般会多收1个月的房租作为押金，退房时可凭收据退还。

　　选择品牌中介杜绝两类虚假

　　当前二手房交易中的虚假房源已经成为了所谓的行业潜规则，它对市场交易的多个方面产生了巨大影响。链家地产市场部经理李晓炜表示，当前市场中虚假房源主要有：一价格虚假，其虚假型式又可分为低价吸客房及高价拉价房。二是房源虚假，不少业者为了吸引客户上门，凭空制造出业主根本无意出售或根本不存在的房源并在各种渠道散布。这种做法不仅造成购房人浪费时间，也容易造成购房人对价格产生误判，甚至托高房价。李晓炜建议购房者要选择正规的、品牌信得过的经纪公司以及专业的经纪人，签定购房合同时务必要仔细核对每条款项，切实将购房风险降至最低。