二手房买卖任一方违约 中介不承担责任

    二手房交易过程的诸多问题是市民关注的焦点，这里将围绕居间合同的法律作用以及合同签订后各方的权利和义务为主题，向广大市民传授经验。
 

　　【案例一】买卖任一方导致违约，中介不承担违约责任

　　南昌市民张某通过中介看到一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但当中介联系到卖家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，卖家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，卖家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。

　　专家评论：在这类纠纷中，有个共同的特征，即下家认为既然与中介签订了居间合同，约定了具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，就认为中介违约了。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。

　　【案例二】签订合同前须对房源进行充分了解

　　市民吴某通过中介看中一套二手房，经过中介的居间服务，吴某与卖家朱某签订了《居间合同》。合同签订当天吴某付了定金1万元，并对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，吴某反悔，并向中介发出书面通知，认为卖家隐瞒了该房屋一年内连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。卖家原本不同意解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后，卖家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与吴某闹上法庭。庭审中，买家吴某认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因卖家没有告知而产生误解，合同解除归咎于卖家。卖家认为，生老病死属人之常理，买家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于买家。法院判决将合同解除归咎于买家，驳回了吴某的诉讼请求。

　　专家评论：买卖合同签订后，因为“不吉利”的原因要求退房一案为什么会败诉呢？主要有三个原因：人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非买家事先有特别要求，否则卖家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。第二，没有证据证明卖家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。第三，重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，买家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解。
    【案例三】签订居间合同后私下成交仍应视作合同成立

　　市民马某将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2010年9月1日起至同年11月30日止。合同约定，卖家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的1.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。