网友化名潜伏房产中介 曝光二手房买卖潜规则

    Q哥报料:

    房管局办证时间在30个工作日以内,但中介会说房管局办证的名额有限,每月只有两三个,需要等。有的中介想把这个时间拖长一点,这样就可以把购房资金挪作他用,如再融资、放水等。如果你想快点,那就交快件担保费吧。

    业界证明:

    何伟坚称,银行是不会把按揭贷款打到中介公司的。有的中介拖延时间,是为了将客户已交给他们的首付款用来炒股、炒基金等其他投资。一旦房市不好时,就可以卷款潜逃,这加大了购房者的风险。

    律师说法:

    李忠泽律师称,房产中介为购房者提供协办房产登记手续的服务,是其应当承担的合同义务。如果购房者不支付所谓的“快件费”,房产中介借口怠于行使该义务,属于合同违约行为。如果谎称是房交所的原因,则亦可能构成消费欺诈行为。

    房产中介将客户资金挪作他用属于违约行为,购房者可以在合同中约定相应的违约责任。在合同履行中,购房者也可以向房交所询问房产登记情况,以监督中介履行合同。若房产中介工作人员将资金挪作他用,可能构成挪用资金罪,以前曾有这样的判例。

    契税

    Q哥报料:

    房产交易中,国家是要收取相关契税。不过,相关规定明确如果卖方出售的是自己唯一的房产,可以免交这笔费用。还有农村家庭首次购房、城镇拆迁安置房是不需要交契税的。由于不少人是外行,一些中介不给能够享受优惠政策房主交待清楚,收了房主这笔钱,揣进自己腰包。

    还有的人在主城不同的区有房,但各区登记信息并没有联网,更别说查询其他省市了。有的中介利用这个信息缺陷,告诉房主说二房以上就要交契税。因为信息缺陷,中介的操作就是利用房主在其中一个区只有这套房子,办证时免了契税,悄悄揣进自己腰包。

    业界证明:

    何伟坚称,确实有不规范的中介吞契税的现象。他们吃了这笔钱后,有的开张假发票,有的甚至连假发票都没有一张。关于各区房产交易所不能相互查询房产信息的情况,是因为系统老化,不能共享。目前,主管部门正在考虑升级的问题,将来将会联网。

    律师说法:

    李忠泽律师称,在民事领域,面对房产中介的欺诈行为,购房者同样可以依据消法相关规定,要求中介双倍赔偿。同时,房产中介工作人员以非法占有为目的,隐瞒免收契税的事实真相的方法,谎称代收代缴的行为,根据不同情节亦可能构成诈骗罪,现实生活中这样的判例也不少

    买卖一套二手房要花哪些钱

    重庆中原地产副总何伟坚按照现行政策,以一套50万元成交价、建面100㎡、原购价40万元的普通住宅为例,一一列举了买卖双方需要花那些钱。

    卖方要花的钱

    差额营业税10万元×5.5% = 5500元（此物业建面小于144㎡,因此征收差额营业税。若大于该面积,未满5年则征收全额营业税,契税按照1.5%征收,别墅或者非住宅契税按3%征收）

    个税（1%） 5000元

    交易手续费 1.5元/㎡ 150元

    印花税（万分之五） 25元

    中介费（1%） 5000元

    合计:15675元

    买方要花的钱

    契税（1%） 5000元

    交易手续费 1.5元/㎡ 150元

    转移登记费 80元

    权证工本费 90.8元

    印花税（万分之五） 25元

    权证印花费 5元

    中介费（1%） 5000元

    合计:10350.8元

    何伟坚称,如果是已经满5年的房屋出售,卖方的营业税全免,这样可以节约5500元。如果卖方是将唯一一套住房出售,还可以免5000元个税。但现在通行的做法是,买方承担卖方的费用。市民可以根据上述公式计算,不过如果政策发生变化,计算也应相应改变。