卖二手房出新“玩法” 买房后20年后才拿到房

    ４月中旬新政实施至今已“满月”了，随着一线城市楼市波澜壮阔，房价涨跌扑朔迷离，作为二三线城的西安，二手房市场出现哪些变化呢？对此本报记者采访了２１世纪不动产、玛雅房屋、天地源、优居房屋经纪、合家盈等几个中介公司，为读者呈现西安二手房市场现状。

    二手房成交量下滑明显

    记者近日先后走访了几家大型房屋中介公司，看到前来询问房屋信息的顾客不在少数，仔细了解后发现，看房客下降，成交量锐减已经成为二手房中介的常态，与新政实施前，不少门店成交下降的幅度甚至达到８０％以上。

    “今天又是白板，没有一个看房的客户。”位于朱雀路的一家二手房中介，昨日又是冷清的场面，该店负责人说，房产新政实施以来，这已经成为一种常态。“买房的人少了，卖房的人不让价，楼市不冷清才怪。”据他讲，５月以来只有５个人看房，仅成交了一套小户型。

    某品牌中介电子城店店长桑毅也说，３月份，他们店二手房成交了１１笔，４月份成交了６笔，其中新政出台前成交了４笔，出台后只成交了两笔，５月份成交量还是零，连有意向购买的都不是很多。

    海汇房产负责人表示，现在外地户口的购房者在西安无法贷款已成事实，所以很多以前看好房子已经交过定金的外地购房者不得不选择退房，这也是一放慢的原因。

    尽管成交量有所下降，但是购房者更关心的房价却依旧变化不大。目前西安的二手房属于“量跌价稳”的状态，价格仍然维持在高位，既没有涨，也没有跌。相对来说，房价不可能像成交量一样，变化那么快，这也是西安二手房市场一直以来的一个特点。卖方目前也是在观望，除非是他们急于用钱，否则就不会很快降价。即使是降价，也是逐渐下调，不会大幅波动。当然，如果成交量一直维持在低位的话，那么房价也不可能始终坚挺。另外，在西安，商品房价格对二手房价格的影响非常大，在商品房价格还没有变化的情况下，二手房价格很难有大幅波动。

    二手房市场频现“售改租”

    “售改租现象，主要还是集中在投资者较多的高档房集中区域。”昨日，长安南路一家房产中介人士也证实，由于该公司位于城南繁华地带，最近不少房东在卖房“未果”后，都表达了“售改租”、暂避房贷政策“锋芒”的心态。

    对此，一业内人士告诉，对于房东来说，出租房的回报率已经很低，５０万元的房子每月租金只有千把块，租金降价的空间不大。“虽然房屋租赁提前火了，但房租没上涨多少，未来涨价的可能性也不大。”但房租没上涨多少，未来涨价的可能性也不大。“

    ”有的买家，砍价砍得比较‘狠’，一开口就要降四、五万。“西部家具城附近一位中介业者告诉记者，最近的楼市调控，让购房者对房价下降充满希望，而卖家就算愿意降价，也接受不了如此大的幅度。

    于是，一些仍相信楼市回春有期的房东，干脆暂时打消了卖房的念头，转而当起了”包租公“。

    ”确有部分资金雄厚的投资客，现在‘售改租’了。“玛雅房产一门店店长也证实了这种现象的存在。”股市也跟楼市一样不好做，不缺钱的投资客，宁可抓着房源做长期打算。“

    导致出现这种”售改租“的原因，有业内人士为记者分析道，西安二手房市场上除了投资性购房对银行信贷政策十分敏感之外，刚性需求和改善性需求同样非常依赖银行信贷，尤其是在房价快速上涨的情况下，银行仅仅将首付提高一至两成，就足以将一部分刚性需求和改善性需求挡在购房的大门之外。因此，目前的二手房市场，除了政策主要打击的投资性需求已经暂缓出手之外，就连一直是二手房市场主力的刚性需求和改善性需求也出现了观望态势，整体需求下降已经定局。二手房市场的买卖双方都是个体，当需求突然减少的时候，供给却不能随之减少，市场必然出现波动。因此，当本轮调控来临时，二手房市场反应更敏感也就不难理解了。

    ５月５日，继青岛、北京、深圳等地后，西安市政府也出台了被称为”西安１６条“的新政细则，即《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容再次明确”二手房满五年交易免营业税个税“正好突出了一个疏导作用，对鼓励西安二手房交易非常有益。记者采访发现，在当前这段时间内，成熟的品牌房产西安二手房交易非常有益。记者采访发现，在当前这段时间内，成熟的品牌房产中介都会与上一轮的房地产调整作对比，处理起来相对更成熟。据了解，一些中介开始在业务上积极创新和延伸，同时效仿新房搞”促销“的做法也在业内蔓延。