购房置业指南 二手房交易要重视合同详细内容

    目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要将一些条款具体化注明，或者签署额外的补充协议。

    这属于房屋交付中的重要条款，要明确水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。而正因为这些看似不重要的事情却会经常成为二手房交易过程中的障碍和纠纷。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中写明。

    明确付款、过户时间

    在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，而过户和付款之间存在着时间差，所以形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上。当然，现在为了防止此类问题的发生，在二手房交易过程中设立了信托机构以保证交易更加规范和合理化，但是在此依然提醒消费者，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。

    明确双方违约责任

    虽然多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一落实到字面合同上。而真正具有法律效应的，却正是写在合同里的。例如由开发商会承诺提前交房，但是真正交房日期按照合同规定时间，或是承诺交易的二手房有哪些相应配套，但是没有写在合同里便不具法律效应。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。以防止这些被“雪藏”的问题在买卖过程中出现。

    重视使用补充协议

    写在合同里的才是具有法律效应的，所以当中介公司在协商买卖双方是否有附加条件的时候一定要写在合同里。

    目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，例如多一些房屋本身意外的利益的补充，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺。结果一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉。因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中的戒律之一。

    交给中介的定金能要回来吗？

    张女士问：我看中一套二手房，并且已经交给中介定金，但是中介后来说房主打电话不愿意卖房了，我交给中介的定金可以要回来吗？

    答：卖方不想卖房，中介公司居间服务事项没有完成，因此无权收取报酬。

    中介公司收取的定金应当按照定金的法律规定执行，即中介公司应该返还定金，除此之外，卖方应承担返还一倍定金的责任。

    看上的二手房还在出租怎么办？

    唐先生问：我准备买一套二手房，但是该房目前正在出租，房主说租约下个月就到期，请问二手房交易如何解决正在出租的房屋问题？

    答：合同法认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同对承租人仍然有效，承租人可继续承租该房屋，买房人不能对抗在先成立的租赁合同。

    另外，卖方在出售该房屋时，同等条件下承租人有优先购买权。因此，在签订二手房买卖合同时，买方一定要了解房屋出租的情况，并对租赁问题进行明确的约定。

    如何解决物业管理费用拖欠？

    刘小姐问：经朋友介绍在市区买了一套小公寓，但是过户后发现有以前的物业费拖欠，能找以前的房主要回来吗？

    答：如果买房人不知道拖欠物业的情况，购买了此房屋，所有费用买房人有可能要全部承担。

    因此，建议买房人在办理过户前即结清所有的费用，或者在合同中约定，交接之前产生的一切费用由卖方承担，交接之后产生的费用由买方承担。