北京二手房降价100万仍无人问 三大地王恐被套

    万业紫辰苑在售4月3日加推的房源，主推68平米的两房一厅一卫和95平米的三房两厅两卫的精装修房源，均价不变，17500元/平方米，首付5成以上97折。

    东方帕堤欧5月3日开盘235套房源，主推80平一房和90平两房，均价17500元/平米。一房全朝南，有购房意向者可享优惠。

    开盘量缩水+打折优惠

    事实上，在新政刚出来的两个星期内，上海开发商的第一反应是不降反涨。记者采访的绝大多数楼盘不仅对优惠促销绝口不提，并坚定地表示后期价格一定会涨。

    在刚刚落幕的房地产调控政策出台后的上海第一个房展会上，原来预计的促销优惠并没有出现，展会内优惠遮遮掩掩，不少展位售楼员声称，优惠肯定是有的，但还没有定。房展会之后，随着项目新房源的推出，开盘当天优惠折扣开始明朗。据搜房网房源中心统计，绿地公园壹品还有针对搜房卡看房团会员推出的特别优惠，御景龙庭开盘凭搜房卡也有8千多元的优惠。位于金山新城的御景龙庭打出了“亲民”价均价7288元/平方米，但位于朱泾板块的万安金邸本周开盘均价则在9000-10000万元之间。而位于新江湾城板块的保利维拉家园开盘均价达到35000元/平方米，可见部分楼盘价格依旧坚挺。

    而到了5月3日-5月9日，搜房网统计，开盘楼盘有6个：绿地公园壹品、保利维拉家园、御景龙庭、旭辉依云湾、嘉城、万安金邸。共推出589套，均价17380元/平方米。同新政后4月末的两周近30个楼盘开盘比较，五一节假日至今开盘数量仅14个，下降近50%。按预计5月共有70楼盘上市，目前已有部分楼盘选择了推迟开盘，例如位于长宁天山板块的天山怡景苑原定于4、5月开盘，现已延后至7、8月份。

    分析人士认为，这轮降价有一个最明显的特征，开发商不像08年那样集体性的降价，而是出现了分化。面对2008年那轮调控时，开发商都没做现金流的储备，但这次不少开发商已经做好准备。开发商将据自身情况，在这轮调控中采取了不同的策略。

    全市均价下调可能甚微

    据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2010年4月，全市商品住宅供应面积为123万/平方米，环比今年3月增加了75.71%，楼市在09年1月至今首次出现明显的供大于求。

    2010年4月，全市商品住宅成交面积为102万平方米，环比3月上涨了27.50%，同比09年4月大幅减少了42.32%。全市商品住宅成交均价在09年12月突破2万元/平方米之后，在4月再创新高，达到了22926元/平方米，环比今年4月上涨了15.98%。

    4月楼市四大特征

    佑威房地产研究中心认为4月楼市有四大特征：

    一、楼市调控打压成交萎缩明显。4月中旬由于受到最严厉的调控政策的打压，成交量在下半月持续出现萎缩，其中上半月的成交面积为58.58万平方米，下半月的成交面积为43.94万平方米；成交套数也从上半月的平均每日330套左右减少至230套左右，而在4月底的日成交仅100套出头，到了5月1日-4日之间，日成交更不足50套，缩量更是明显。可见楼市调控政策逐步落实后，对于需求的打压还是显而易见的。

    二、高端市场影响甚微，成交均价上2万元/平方米再创新高。4月全市商品住宅成交均价达到22926元/平方米，其中5万以上的高端项目成交面积达到7万平方米，环比3月翻了两倍还多，可见高端项目在此次楼市调控中影响甚微。

    三、低端项目严重供不应求。4月全市商品住宅供应出现了明显的增加，由于需求受到打压，楼市在15个月之后首次出现了明显的供过于求。但是从供应结构来看，适合普通购房者的低价位商品住宅的供应还是十分匮乏。据佑威及楼市专评网提供的数据显示，4月全市1.5万元/平方米以下的商品住宅供应仅为19万平方米，而当月其成交面积为30万平方米；1.5万元/平方米以上的商品住宅供应面积却达到104万平方米，当月其成交面积为72万平方米。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示，4月出台的一系列严厉的楼市调控政策逐步落实，其效应也开始显现。4月下旬日成交相比上旬减少近百套，“五一”期间每日不足50套成交，都说明楼市调控对需求打压成效显著，而在近15个月首次出现了明显的供过于求也由于需求大幅度的打压造成的。但是低价项目还是严重短缺，如果这部分房源供应不增加，全市商品住宅成交均价出现下调的可能性几乎很小。