专家指导：购房者应该学会给二手房“估价”

　　在一桩二手房买卖当中，卖方总是希望价越高越好，开价与周边新房差不多；而买方则强调一个“旧”字，将房子贬得一钱不值。请专业机构评估的话又要收费，收费标准约是房价总额的0.4%左右。所以我们有必要自己了解一下二手房的评估方法，在交易前做到心里有数。

　　专业机构一般采用的是市场比较法，他们先挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建筑结构，楼层，朝向等。

　　另外，据房地管理部门掌握的数据来看，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。

　　首要因素是位置。位置好的二手房比相对差一些地段的新房都要贵，这已是不争的事实了。

　　其次是房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元-1500元。

　　再次是房屋户型朝向。同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元左右。

　　另外，卖方还要考虑买方的心理因素，因为人们不愿意住旧房子，如果新、旧房差价不大，又没有别的诱人因素，人们是不会愿意购买旧房的。

现在我们不妨根据以下专业机构提供的数据亲自来估算一下二手房的价格。

　　这里没有考虑地段因素，和周边学校配套，是因为我们估价时是以同地段的新房为参照，故可省去。

　　还有一种方法是网上评估，它的优点是方便快速，只需输入几个参数，按纽一按就出结果。但是由于行情变化较快，网上的数据和公式更新不及，所以只适合粗略估算。

　　１、房屋因素

　　（１）年折旧-2%

　　（２）户型：“三小”套型（小厅、小卫、小厨）-10%，经典2房+8%

　　（３）朝向：无朝南的门窗-5%，全明，南北通透+5%

　　２、环境因素

　　（１）无物业管理-5%，优秀物业管理+5%

　　（２）非独立封闭小区-5%，小区环境优雅+3%

　　（３）有省、市重点中小学或大学周边+8%

　　３、装修折旧和心理因素视情况而定，一般超过5年不计价。

　　我们再举一个实例：

　　房屋面积 ：建筑面积70M2

　　土地级别 ：二级

　　房屋结构 ：混合一等

　　套    型 ：经典2房+8%

　　建筑年代 ：1997年，折旧8年-

　　（8*2%）= -16%

　　朝   向 ：南北0

　　学   校 ：重点中小学+8%

　　物业管理 ：非小区，无物业管理-5%

　　装修折旧＋心理因素 ：0（视具体情况而定）

　　附近新商品房价格为 ：8000元/平方米（参考价）

　　单   价 ：8000*（1+8%-16%-5%）＝6960（元/M2）

　　总   价 ：6960*70=48.72万元