交易前先掌握技巧　二手房买卖缴纳税款攻略

编者按:现在买卖二手房已经成为百姓生活中有一个热点,近日北京二手房开始交纳土地增值税,那么现在买卖二手房要缴哪些税又该如何应对呢？

　　据悉，北京二手房交易须缴纳六税种：个人转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。

　　一、卖房人要交的税为5种 2种需买方缴纳

　　营业税税率为5%，不足5年的住房要全额缴税，超过5年(含5年)的非普通住房按售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴税。

　　个人所得税税率为20%，以转让 收入减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，缴纳个税。卖房人也可以通过核定征税的方式缴纳个人所得税，核定征收率暂按住房转让收入的1%执行。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税......

　　二、新增的二手房土地增值税究竟交多少怎么交？

　　对于新近增收的土地增值税，大家还有许多不清楚的地方，其实二手房土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额的不同，税率分别为30%、40%、50%和60%。卖房人也可以选择核定征收的方式，按转让二手房交易价格全额的1%征收率缴纳土地增值税。居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税。也就是说主要有以下五种情况：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

　　2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

　　4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%；

　　5、既无购房发票证明，又无房屋评估报告，按转让交易价格全额1%征收......

　　三、避税真的划算吗？

　　在某些不良房屋中介机构的怂恿下，不少买卖二手房的人耍尽花样逃避二手房交易税收，但是这些花招中哪些真的“合算”呢？

　　花招一：利用公证先卖后过户

　　不少业主找到买家后，选择到公证处公证转让房屋，再约定等房子5年期限到了后再办理过户转让手续。到公证部门办理交易公证手续所需花费，与全额征收营业税及附加费相比，确实便宜很多。

　　风险提示：房屋作为一种特殊商品，实行的是登记备案制，即使进行了公证，在未办理产权过户前，房屋的产权仍属卖方。在此期间，若卖方私自将房屋卖给第三方，房屋的产权就会发生变化。卖方如果因资金短缺还可以拿房产去抵押贷款，当发生还款困难，银行是有权利收房的。这种避税办法下，买方契税是始终不能免的，只有卖方占了税收便宜，但风险却全是买方承担。

　　花招二：签订合同先租后卖

　　针对5年内转让房屋全额缴纳营业税及附加费的政策，一些卖方与买方约定，买方先以租赁的方式入住，5年期限到了以后双方再按约定价格交易过户，到时租金就抵房价。

　　风险提示：这种方法和第一种方法一样，也只是卖方节省了售房的营业税及附加费，买方却要承担很大风险。因为房屋的价格具有极大的可变因素，按照现在房价趋势，几年后房屋价格上涨了，房主完全可能宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，这对于买方来讲，则要承担由此带来的诸多机会成本。

　　花招三：假借赠与真卖房

　　我国现行税法规定，对私人赠与房屋的行为是不征收营业税的。所以假赠予真卖房，也是一种比较流行的逃税花招。

　　风险提示：国家税务总局最近已出台新规定，要求个人赠与房屋必须提交有效证明材料(如公证书)，经审核后才能免税，而且规定，这种行为税务机关不能开具发票。新规定最关键的在于，受赠方在以后转让房屋时会面临高额的税收，其个人所得税将按销售收入扣除合理税费后的20%征收，明文规定不得核定征收(成都市核定征收率是1%)。

　　税务人员给买方算了一笔账，比如甲某2006年花40万元买的房子，一年后以45万元再出手，如果2006年不做假赠与，2007年他只需缴几千元的个人所得税；如果做假赠与，甲就要缴近9万元的个人所得税。

　　花招四：签订“阴阳合同”

　　这是一种最为普遍的做法，许多中介公司建议买卖双方在签订真实合同之外，另外再签一个假合同，把售房价格定得比市场价格低很多，以达到少缴税的目的。

　　风险提示：这是一种偷税行为，如果被发现，买卖双方除了补缴税款还将面临数倍罚款。成都市房地产交易中心征税窗口就曾发现这样的行为，并被移交税务稽查部门进行处罚。一些人为了省钱，听从中介机构签订假合同，结果自己冤枉被多罚了款；而中介机构矢口否认是自己策划的，因为不是纳税人，反而没事。