不容忽视的 二手房产权知识

　　伴随着二手房直接交易市场的兴起，参与其中的绝大部分买卖双方都是“行外人”，法律咨询变得前所未有地迫切起来。本文就以买卖双方都比较关注的产权问题以及如何解决由此引起的纠纷等问题进行释疑。

　　房屋产权有几种

　　房屋产权共分3种，可以简单地从权证的颜色上去加以区分：红色——集体所有土地上建造的房屋，只允许在同一个集体组织成员之间交易；黄色——在划拨方式取得的土地上建造的房屋，如欲进入流通市场须全额补足地价；绿色——完全产权，分成无任何附加权属、无抵押（可顺畅流通）和有抵押（即有贷款）须先行注销抵押权方可进入流通两种情况。

　　常见的产权转让形式有哪些

　　目前，市场上最常见也是最主流的转让形式就是“买卖”，其次为“赠予”和“继承”。

　　1.赠予。有些买卖双方为了合理避税，会采用“实为交易，虚为赠予”的方式，殊不知，在赠予行为中，营业税、个人所得税、契税三大项是“一个也不能少”的。只是因为没有明确的“税基”（价格），将由房地产交易中心依照流程对房屋进行评估，从而予以确定。其中，其实就牵涉到“强制评估价”与“实际交易价”的“暗战”，谁输谁赢还难以断言。何况，这样还将冒着买家由此拒付房款的巨大风险，想投机取巧的交易双方还是谨慎为上。

　　2.继承。继承的条件很单一，即被继承人死亡。如有遗嘱（或遗赠，区别为继承者是否为直系亲属），就遵从遗嘱（遗赠）；若没有，则依照法定继承原则进行。继承不需要缴税，仅需要承担权证登记费、图纸费等少量费用。

　　产权属子女分3种情况

　　如子女尚未成年，该套房无论是否有贷款，或者其是否作为单独的产权人（只能一次性付款，父母以监护人名义代为签定合同），都对其今后购买第二套房没有任何影响；成年子女单独作为产权人、有贷款，则肯定在目前公布的限购“第二套”范围内；成年子女与父母共同买房，父母为主贷人，则必须等到有关细则出台来明确。

　　产权共有关系分哪几种

　　产权共有关系分为“共同共有”和“按份共有”两种。前者除另有其他协议外，就是按人数等比例均分产权（特指针对房屋产权处分后的对价，如房款的等比例分享）；后者则类似我们常说的“三七开”，以两个或两个以上产权人在买入时自行确定份额。

　　前者在分配收益处分时相对简单，后者则有几点需要注意：1.在向房地产交易中心提交产权过户材料时，必须附加按份共有的材料，以使产权证上得以明晰个人份额；或者通过事先协议进行界定，协议必须同时写明出资、风险和收益比例等，否则也将被推断为依照“共同共有”的方式来计算收益。2.按份共有的房屋，按照规定不能享有贷款。