中介公司倒闭 二手房合同有效

　　上个月，本报记者关注的西平二手中介连关三家的报道引起不少二手房购买客户的关注。近期，记者收到部分来自二手房业主和买家关于中介公司倒闭该怎么办的咨询。交易一套房子，对每个人来说，都不是一件小事，目前中介的盈利不够理想，自然会有读者有此担心。

　　为此，记者采访了律师以及业内人士，他们提醒读者，目前二手房交易市场正处于动荡期，尽量选择大品牌、门店多的品牌中介进行合作，对数额较大的交易资金采取银行等机构监管的保险措施，这些都是有效规避风险的途径。

　　如果在二手房交易中出现中介关铺或负责跟进交易的中介员工失踪现象，又该怎么办呢？东莞沃金律师事务所王强文介绍，在这个环节中主要纠纷来源于中介费和定金、水电押金等款项的损失，关于中介费，遇到在工商局注销倒闭的中介公司，买方可以以中介公司无法继续履行合同中的服务项为理由，通过法律渠道向中介公司索赔，如果是故意收取大量中介费和定金，非法“走佬”的中介公司，买卖双方则可以到当地公安局报案。而定金、水电押金等费用，买卖双方可以采用第三方监管的方式来解决。

　　王强文解释，为了避免这个问题，首先就要找大品牌、有公信力的中介公司。“可以先去查验中介公司的营业执照，看其是否具备相关资质。”而房款等涉及金额较大的资金就交由银行监管。王强文提醒大家，目前定金、水电押金等小额款项仍默认由中介公司进行监管，其实上述资金也可以由买卖双方共同约定监管地点。

　　“如果觉得小中介公司不安全，双方可以约定将上述钱款监管在银行、公证处等稳定机构。人们默认监管在中介公司就是为了交易方便，如果看到其中潜在的问题是可以在监管地点上做出变更的。”此外，在定金由中介处转交到业主的过程中，买家也不能掉以轻心，要及时跟进资金的走向，通知业主尽快办理定金转交手续，把将风险降到最低。

　　王强文提醒，即便中介公司倒闭，除非买卖双方共同协定交易终止，交易仍将继续。虽然款项失踪，但此前房地产买卖合同已经签订，具有法律效应。买卖双方可以通过自行处理或找其他中介机构代办的方式将交易履行，涉及的款项由买卖双方自行协商。

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　　规避中介风险 3个阶段注意事项不相同

　　怕中介公司倒闭，要规避风险每个阶段都有注意事项，记者咨询了金信联行工作人员和房地产律师，让他们教大家如何在一步步的放盘和交易过程中，将中介关铺而导致的交易风险降到最低。

　　放盘期间 选大公司

　　请物管监管财物

　　这个时候最好选择门店数量多、有后台服务的中介公司进行放盘委托。大公司拥有完善的资料转移交接环节。连锁中介就算倒闭一家，也有其他分店进行后续操作，业主不必担心某家门店关闭后产生资料流失。

　　此外，业主应该委托房源所在的物业管理处进行财产监管，有家具、家电搬出都需征得业主同意，这样可以避免不必要的财产流失。一旦遇到放盘的中介关铺，业务员失去联系情况，就要及时更换物业门锁。

　　交易进行期间 跟进定金转交流程

　　买卖合同签署后，买方会向业主支付定金，业主向买方提供接收定金的收据，防止业主一房多卖，定金由中介公司监管。为防止中介因关铺而产生定金流失，买家应及时催促业主和中介完成定金转交流程。

　　定金转交期间，有房产证的业主须向中介提供房产证，换取定金；按揭中的业主需委托担保公司进行赎楼，以实现定金从中介到业主处的转交（此过程只需2——3天即可完成）。

　　如果你认为执行交易的中介公司存在风险，可经由买卖双方共同约定，将定金、水电押金等款项在银行等稳定的第三方机构进行监管。

　　交付首期

　　资金必须交由银行进行监管

　　需要注意的是，房款等涉及金额较大的资金就交由银行监管。交易完成后，如果中介公司携水电押金款失踪，丢失款项将由买卖双方商议解决。水电押金款普遍是由买家以定金方式交付业主，业主进行签收。水电押金丢失，应该由业主承担损失。

　　一般来说，交易中产生的税费和交易手续费都应该由买家亲自交付。如果遇到买家不在本地的情况，最好由买家在公证处完成交易委托公证，委托给中介公司以公司名义进行交付，买家要索取盖有中介公司公章的付款收据，不要把款项直接委托给中介公司的业务员。