购买二手房各种税费都要弄清

　　在二手房买卖过程中会产生各种税费，而且关于这些税费的规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，详细了解各项税费并估算税费负担对于购房者而言十分必要。

　　问：二手房交易中需要承担哪些税费

　　答：根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。

　　问：中介费如何计算和支付

　　答：二手房中介费即通过房屋中介公司进行二手房交易时支付给中介方的服务费，一般中介费为房屋成交价格的1%-2%。中介费由第三方收取，不应该向房主支付，房屋买卖双方可以约定由哪一方支付中介费；中介公司也应该按每宗交易额计算，而不应该按照买卖双方分别计算收取。同时，买卖双方在支付中介费时，也要参考中介的资质。值得注意的是，中介费可在交易完成后一次性支付，并应索要发票。

　　问：契税、印花税的计算方式如何

　　答：契税的基准税率为3%，但一般需要分情况计算。若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，则缴纳交易总额的1%;若买方首次购买面积超过90平方米（包含90平方米）的普通住宅，则缴纳交易总额的1.5%;若买方购买的房产是非普通住宅或是非住宅，则缴纳交易总额的3%。购房者应注意，首次购买和普通住宅应同时具备才可享受优惠。印花税的缴纳是取交易价格和评估价格取最高值的0.1%，由买卖双方分别承担一半，即买卖双方各自缴纳0.05%。

　　问：个人所得税如何交纳

　　答：以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人所得税；如果出售家庭唯一住房，且购买时间超过5年，则可以免缴个人所得税。如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年，则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权，则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

　　另外，卖房者也应注意区分个人所得税与营业税。根据（财税[2011]12号）文件规定，自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税，即，无论普通住宅或非普通住宅，不足5年对外销售的均应全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　问：产权转移登记需要交纳哪些费用？并提交哪些材料

　　答：在办理产权转移过程中，需要缴纳工本费、登记费。办理产权转移所需材料包括：（1）税务部门需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套（若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套）、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套（如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份）。（2）房管部门需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张，免税证明或完税证明复印件；如果是允许买卖的房改房、单位房等，还需由单位和房管部门盖章确认的《已购公房确认表》原件两份和附表一份，并提交房屋原始票据原件。

　　问：其他费用还包括哪些

　　答：在二手房交易过程中，除涉及以上基本的税费外，根据实际情况不同还需缴纳交易服务费、测绘费等。

　　交易服务费的单价是6元/平方米，按照实际测绘面积进行计算，分别由买卖双方各自承担一半，即各缴纳3元/平方米。如果是非住房，则双方需要共同缴纳10元/平方米。

　　并非所有交易的二手房都需要测绘，所以测绘费用也要按照实际情况支付。一般情况下，房改房都需要进行测绘，如果商品房原产权证上没有房管部门的测绘公章，也需要进行测绘。