签订二手房合同条款需要约清

　　在二手房买卖过程中，签订合同在某种程度上可以看作是交易的终极目标，其重要性不言而喻。因为要签什么、如何签都将决定购房的结果，以及所要承担的责任义务和享有的权利。作为购房者，千万不能马虎应对。

　　“二手房合同怎么签？主要条款有哪些？”近期，有购房者致电“城市·楼市”周刊热线2351315，咨询在签订二手房购房合同时，该注意的问题。

　　问：二手房合同主要包含哪些条款？

　　答：所谓主要条款，是指在签订二手房合同时，这些条款是必不可少的，否则就会造成不必要的纠纷和麻烦。这些主要条款包括：签约主体、购房金额、房屋面积、是否附赠设施、付款和过户时间、双方所承担的费用、违约条款、赔偿责任、赔偿金额和签约及合同生效时间等。

　　如果购房者看中了某套房子，就一定要想办法跟卖房人见面，最好当面签订合同，并交付定金。切忌马虎应对并完全依赖中介公司。定金、首付款、尾款最好都是当面亲自交给原房主并当场取得收据，不要把这些款项交给中介公司或者委托中介公司转交。否则，有可能最后受到欺诈而损害自己的合法权益。

　　问：选择中介时是否签订合同？

　　答：通过中介公司购买二手房，要先同中介公司签订房产经纪合同，待产权交易即将形成时，再同原房主签订房产买卖合同。签订房产经纪合同前，一定要验明中介公司的真实性和合法性。要认真了解选择的中介公司是否有营业执照、是否在房管部门备案并取得房地产经纪机构备案证书；要验明原房主对中介方的授权委托书，以确认中介方是原房主的合法代理人，避免遭遇欺诈。另外，要尽可能选择有实力、讲信誉的中介公司。

　　问：如何核实签约主体真实性？

　　答：买卖双方在签订二手房买卖合同前，首先确认签约主体的真实性，主要是核实卖方主体资格的真实性。签约主体资格的真实性是房产买卖合同成立的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下，该问题更需引起购房者的注意。如果卖方签约主体的真实性存在问题，就有可能上当受骗或者遗留后患。

　　在核实签约主体身份时，购房者可以根据卖方提供的所有证件或复印件，前往当地房管部门进行查验。

　　问：违约条款在合同中起多大作用？

　　答：二手房买卖的过程复杂且涉及金额较大，有时会出现意想不到的情况和违约行为。为避免以后出现纠纷时难以解决，就需要在签订二手房买卖合同时写明违约赔偿责任和赔偿金额。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督作用是第一位的。同时，它也是购房者的救济手段之一。所以，购房者要明确约定合同中的违约条款、赔偿责任和赔偿金额。

　　问：关于付款和过户时间如何约定？

　　答：购房者要在合同中准确注明购房者付款和双方过户时间。对于首付款和尾款，合同中一般会规定由买方在不同时间段交付原房主。为此，合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中书写详细。特别值得提出的是，某些房产中介公司收到客户定金甚至是首付款之后，仍会带其他客户看房，谁出价高他们就把房子卖给谁，为此不惜与前一个客户毁约。这是一种一房多卖的违规操作。

　　另外，购房者在确定和写明所购房屋及附属设施交接时间的同时，还应注意确定和写明水、电、气、暖、物业等费用的划界承担时间。二手房交接时间和费用划界时间是责任划分的界线之一，如果界定不清，日后就有可能引起麻烦甚至纠纷。