通过中介买二手房当心别违约

　　近年来，二手房交易如火如荼，不少市民选择通过中介机构完成房屋买卖。但事实上一些中介机构服务质量及效果良莠不齐，购房情况千变万化，导致纠纷不断。

　　一、购房后遇降价买家反悔。

　　案例

　　2011年7月，秦某通过中介看中了一套别墅，价值300万元。中介作为居间人，促成秦某与房主杨某签订了一份《房屋转让协议》。协议约定，由秦某先支付5万元定金，若有一方中途违约，须赔偿对方违约金5万元。但让秦某没想到的是，协议签了没多久，房价就开始下降。秦某心生懊恼，但因之前有约在先，如果违约就要自行担责。但眼看房价一降再降，秦某坐不住了。于是，秦某以自己名下已有两套房屋，违反了房屋“限购令”为由，要求房主退还定金。秦某称协议中载明：“在履行过程中如遇国家政策、法规不许可时，甲、乙双方在得知的一个月内向双向返还所得钱或物，双方互不承担违约责任”。而杨某表示，双方在交易时，秦某已经明确提出因其名下已有两套房屋，此套房子要过户到他人名下，显然是知道房屋调控政策的。现秦某违约在先，理应是其赔偿5万元违约金。秦某认为，中介公司作为专业的房产买卖居间人没有明确告知限购政策的内容及后果，致使其在不了解政策具体内容的情况下签订了购房合同，损失了5万元定金。为此，秦某将矛头对准中介，将其告上法庭，要求中介赔偿5万元损失。在案件审理过程中，中介公司明确表示，秦某签约时提出会将其房屋的产权登记在其亲戚名下，其已经履行了作为中介的居间义务，促成交易。最终在法院法官的释法下，秦某向法院提出撤诉申请。

　　评析

　　“限购令”不是万能牌。该案中中介公司履行了居间义务，协议中亦有“如遇国家政策、法规发生冲突之处，以国家政策、法规为准”的条款。首先，秦某在购房时“限购令”已出，公民有义务对国家更新的法律、法规主动去了解和学习，且遵守国家的法律、法规；其次，中介公司在促成交易的同时，已就相关政策予以说明，不应承担相应责任。

　　二、看房货比两家被诉跳单。

　　案例

　　2013年5月，准备买房结婚的钱某去中介公司看中一套60平米左右的小居室，但秉着货比三家的原则，钱某又去了另一家中介公司看房，结果该中介公司工作人员向其介绍了同一套房源。钱某决定购买该房子。钱某称，当时第二家中介公司工作人员表示要体现工作量，让其填写了一份《看房确认书》。同年6月，钱某在中介费和服务态度等方面经过一番考量后选择了第一家中介公司购买了上述房屋。没过多久，另一家中介公司得知消息后，认为钱某违反了《看房确认书》上关于“看房信息除与原告处成交外，不得再以其他任何形式成交或告知他人”的相关约定，以其逃避中介费为由，一纸诉状将钱某告上了法庭。法庭上，双方对是否存在违约情况各执一词。中介公司认为，虽然最后没有促成房屋的买卖，但其提供了必要的中介服务。中介公司称，看房时钱某对其介绍的房屋很满意，便与房东沟通购房事宜。事后，原、被告及房东多次沟通购房操作等具体情况，但钱某一直声称还需考虑，最后却绕过原告买了房子，违约在先，应该支付中介费。“当时业务员说签确认书和我是没有利益冲突的，只是他们用来统计工作总量的凭证，所以我就签了。”钱某告诉法官，自己签的时候并没有细看内容，业务员也没有提醒和明确条款说明。我觉得第一家中介公司工作人员服务态度好，自然选他们。“

　　对此，法官提出，同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于”跳单“违约。钱某在看完房后，中介公司在其应允下为其与房东沟通买房事宜，付出了劳动力，提供了一定的前期服务。在法院法官的调解下，钱某表示愿意支付1000元作为补偿款，中介公司也同意了该调解方案。

　　评析

　　房源非独家消费者可自选中介。现在不少市民通过中介看房时常被要求签订《看房确认书》，而想买理想房源的顾客都会货比三家，在不同的中介看房，而最后没有通过与其签订合约的中介达成买卖被告上法庭的例子不胜枚举。针对上述情况，提醒消费者房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开中介与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效，消费者不应用从中介获得的房屋信息私下与房东达成买卖，但房源如果非某中介公司独家拥有，消费者则可以通过合法途径获取房源信息，有权选择更好的中介公司，在接触相关中介公司时，消费者可以告知对方仅接受免费的咨询服务，并做好留证，避免日后产生纠纷。