购买二手房 先了解这些信息

　　在购买二手房的过程中，手续、产权等很多情况都需要了解。因为二手房种类繁多，而且在购买之前已经有过主人，相比一手房，情况较为复杂。近期，多位市民咨询，在购买二手房之前应该先了解哪些信息？

　　市区青衣江路某房产中介负责人对此作出了解答。

　　问：正在租赁的房屋能否买卖？

　　答：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果购房者只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，购房者极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购房者及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　问：土地性质对买卖有什么影响？

　　答：二手房中购房者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。划拨的土地一般是无偿使用，但政府亦可无偿收回；出让是房主已缴纳了土地出让金，购房者对房屋享有较完整的权利。另外，购房者还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十余年，对于购房者而言，继续按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　问：市政规划对二手房有哪些影响？

　　答：有些房主在出售二手房时，可能已经了解该房屋周边的规划情况。在5到10年左右房屋可能会面临贬值，或者房屋附近要建高层住宅或工厂，可能影响采光、价格、生活等市政规划情况。房主这才急于出售，作为购房者在购买时应全面了解详细情况。

　　问：购买政策性住房该注意什么？

　　答：棚改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时具有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上也有一定的国家规定，购房者购买时要避免买卖合同与国家法律相冲突。

　　问：购买单位住房该注意哪些？

　　答：单位住房有两种情况，成本价的职工住房和标准价的职工住房。二者的土地性质均为划拨，转让时应缴纳一定的土地使用费。此外，一般情况下，对于标准价的职工住房，单位也享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。购房者如果没有注意这些，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　问：如何与中介约定服务？

　　答：有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为购房者提供零首付的服务，即购房者所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。购房者以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。这里需要购房者在接受中介服务之前，就要与中介公司约法三章，约定服务事项，或者委托办理事项的范围，超出委托部分将由中介公司承担责任。