购买二手房户口问题如何处理

　　二手房的交易要比新建商品房复杂得多，不但要考察价格、区位和户型等常规问题，还要重点了解产权、房屋质量还有户口等问题。其中户口问题往往是二手房交易中发生纠纷最多的问题之一。

　　因为户口政策并不是很多人都清楚，并在买卖二手房时会比较容易留意到的问题，常常会在二手房交易中被忽略，甚至被误解为“卖房不一定要把户口迁走”。

　　由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件一般是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，出售方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。一旦房屋交易因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。

　　那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？

　　首先，了解户籍政策。无论是买还是卖二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项。其中应该明白目前的户籍政策。户口的落定是应该有固体地址的，也就是说必须有可以落户的固定物业。所以如果卖方想把房子卖了，那就得考虑户口应该迁去哪里，而买房则应该清楚，在卖方将户口迁出之前，自己是没有办法将户口迁入该房产的。

　　其次，预先调查核实。在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方虽承诺无户口落在该物业，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。

　　最后，应在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意以下三点。

　　一、应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

　　二、预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中预留部分房款，待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

　　三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，并预留较多的房款以及约定较高的违约金，如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方户口全部迁移为止，通过这种加重经济责任的方式，才能有效地约束出售方按时将户口迁出，避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口等权益。