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二手房买卖如何远离潜在威胁

平顶山房产网[www.pdshouse.com]  发布时间:2010-8-15  来源:中国经营报  字体:
 

 律师连线

    二手房买卖如何远离潜在威胁

    “阴阳合同”、“无房本买卖”等现象,对于房产过户都会产生潜在的威胁。“阴阳合同”危害何在?“无房本房产”能不能买?二手房买卖有哪些合同陷阱?本周,本报特邀北京海勤律师事务所俞延彬律师,就大家共同关心的话题进行探讨。

    ●签订“阴阳合同”的主要有哪些风险?

    ●律师回复:

    二手房交易中,中介机构往往为促成房屋买卖合同的签订,会推荐各种方式进行逃税、避税,最常用的手段即签订“阴阳合同”,且常常被中介机构冠以“合理避税”。但是,通过“阴阳合同”避税,对买卖双方都存在较大风险。主要表现如下:

    1.阴阳合同的避税行为系一种典型的偷税行为,一旦被税务机关查出,交易双方将面临偷税款数倍的罚款,可谓得不偿失。

    2.如果买房人违背诚信原则,坚持以低报的合同价作为房屋交易价支付,而卖房人不能提供真实的交易价格时,卖房人将面临巨额的售房款损失。

    3.因交易时虚报房价,买房人再次将房屋转让时,不仅房屋再次评估时的评估值将降低,而且房屋再次出售时,与前次房屋的买入价差额很大,再次缴税时也会多缴税款。

 ●买卖二手房签订合同时,应该注意哪些问题?

    ●律师回复:

    在签订二手房买卖合同时,除需要核验房产证及合同签约人的身份信息外,还应当注意以下问题:

    1.注意房产是否存在其他共有权人,特别是未在房产证上列明的房屋共有权人,例如房产属于夫妻共同财产时,出售房屋需要征得配偶同意。

    2.注意合同的核心条款,即付款方式和付款时间、房屋的交付等,特别是在如今限制多套房屋贷款的政策环境下,对于贷款的数额,无法办理贷款时的处理方式都要提前作出约定。

    3.明确约定违约责任条款,以防一方在利益驱使下,以解除合同并支付违约金作为代价,但却获取更大的利益。

    4.在通过中介机构办理二手房交易时,一方面中介机构收取的各项费用要予以列明,另一方面需将中介机构的义务作出明确约定,如果能够留存一部分中介费,待房屋过户交易完成时再支付给中介机构,将更加有利于在中介机构的协助下顺利完成房屋交易。

    5.如果对二手房交易的政策法规不是非常了解,建议咨询或委托专业律师协同进行二手房买卖合同的签订,以及相应的房屋过户手续。

    ●购买“无房本房产”,买方如何保障自身权益?

    ●律师回复:

    在房价大幅上涨时,卖房人存在较大的毁约风险;因此对购房者来说,购买“无房本房产”存在很大的潜在风险。如果发生纠纷,买房人可以选择采取以下两种方式中的一种,以保障自身的合法权益。

    1.买房人要求卖房人承担违约责任,赔偿经济损失。依据我国合同法的相关规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”即买房人有权依照实际经济损失主张赔偿。

    2.买房人要求卖房人继续履行合同,即办理房屋过户手续。此时如果买房人对于该房屋有着迫切的需求时,建议买房人在提起诉讼前办理诉前财产保全,将争议房产予以保全,限制办理过户手续,以防止发生卖房人将房屋另售他人并办理过户手续,导致合同无法履行,法院无法支持买房人继续履行合同的请求事项。

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