房贷从紧 监管从严 二手房成交连涨势头生变

    与去年的低潮相比，今年春节后的二手房市场与一手房市场形成“互动”，两者交替上行。但是，交易活跃度较高、价格快速上涨，也使二手房市场再度调整的风险加剧。特别是目前房贷政策和交易环节的从严从紧，已经使火热的二手房市场开始降温。

    政策风向搅动人心

    中原地产上半年对京沪深穗津五大城市二手房市场的调研显示，除深圳外，其他城市的二手住宅成交量均创新高。其中，上海甚至较2007 年高峰时同比高出约40%；深圳虽然仍低于2007 年同期25%左右，但也处于近年较高水平。从价格反弹幅度来看，珠三角继续扮演领头羊角色。深圳和广州今年以来二手住宅价格累计涨幅已经分别达到27.6%和18.34%。

    不过，二手房市场对政策面向来敏感。业内认为，即便宏观政策对于促进房地产业发展的取向未变，但近期二套房贷收紧等也体现出政府对楼市过热的警惕及政策性的一种试探。而从市场来看，政策面的调控预期已使买方观望气氛渐起，尤其是投资需求。

    中原地产上海浦东一区域高级总监王逸红介绍，目前上海陆家嘴区域的投资客比例已占四成，此类客户对于政策的变化较为敏感，因此近期银监会严格执行二套房贷政策的声明使得他们出手谨慎。同样的现象也出现在了上海市中心，如新天地板块，据中原地产卢湾区区域总监吴敏介绍，7月以来该区域成交量萎缩较快，降幅在40%左右，其主要原因也是投资客出手放缓，“他们资金充足，对于房价也有一定的追涨实力，但是政策风向变化让他们变得小心翼翼。”

    易居臣信交易管理部副总经理洪慧表示，从近期政府一系列表态上看，上半年楼市的量价齐升已经引起了政府的关注，随着二套房贷的严格落实，政策敏感度最高的投资客放缓入市的节奏。而首付及利率的提高，也将削减包括改善型需求在内的中高档群体的购买力，加上刚性需求对快速上扬的房价充满抗性，预计三季度后二手房市场的上行趋势将受到极大的考验。但业内同时指出，从政府稳定房价的意图考虑，投资需求得到抑制并非不是好事。

    交易环节监管从严

    而市场人士还指出，今年上半年二手房市场由冷转热，也与中介的“推波助澜”有关。本报与搜房网进行的联合调查就显示，八成多受访者表示反感中介的乱谈价、有“吃差价”嫌疑，不停地打电话“骚扰”及“阴阳合同”行为。有业内人士指出，和一手房的营销模式类似，中介也在给购房者“营造”出楼市的供求紧张气氛，“告诉你有很多客户青睐这套房，或者再不确定上家就要涨价了等等。”此外，通过做低价格的“阴阳合同”来避税的现象也早已“见怪不怪”。

    从近期的市场反馈来看，二手房交易的各个环节已经面临收紧。为抵制故意做低房价逃税的现象，上海各区房地产交易中心指定的评估公司对交易房源的评估越来越严格，明显低于市场价的交易房源很可能被退件。北京继去年设立二手房资金监管体系、二手房交易网上签约等后，地税局也正在和建委的网签系统联网。21世纪不动产的分析师透露，这个工程完毕之后，买卖双方过户时的成交价将作为今后该房源再上市的买入价，那么今后随意报价以避税的机会就被大大压缩。

    成交连涨势头有变

    事实上，进入下半年后，冲高的二手房市场已经面临考验。21世纪不动产上海区域市场中心的门店调查显示，7月以来大部分区域的二手房成交量较6月同期普降一至两成；其中，浦东降幅最大，约达三成。又如广州，有数据显示，番禺、从化、花都等区域的二手房成交最近都下滑得比较厉害，保守估计在10%左右。

    除了二套房贷收紧及交易环节监管从严等所形成的心理影响，中介机构一致认为，还是价格居高不下直接导致了买家接盘热情不足，成交量和房价的涨势也逐步趋缓。

    “随着7月最后一周的临近，我们的业务员有点急，他们的普遍感受是：和6月相比，7月二手房成交‘难’了很多。”中原地产世博分行经理刘真表示，尽管业务员在不断联系房东和客户，但是成交量依旧没有突破，买卖双方心理价差拉大，房东反复跳价、不断地试水，客户跟进意图则下降、观望气氛渐起。

    “使得前期交投活跃的板块出现交易停滞的，正是其持续上涨的房价。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青也认为，房东的跳价令一部分经济实力略有欠缺的改善型需求有心无力、成交周期拉长。

    美联物业副总经理丁伟还表示，从5月份开始，伴随着一二手房市场都明显回暖，房东惜售情绪渐浓，往往将房源挂牌试探市场价格，并非诚意出售，这也就导致市场上的有效房源更为稀缺，再加上二手房价格的不断上涨已经削弱一些物业的优势，因此都选择观望等待。

    基于目前的“博弈”局面，业内预期下半年二手住宅的交易总量会低于上半年。“五大城市下半年二手住宅成交量降幅可能在10%-20%不等。”中原地产预计。