合理用商业贷款巧妙理财

    对于正打算购买婚房的年轻人来讲，购房通常都是首次置业，其中需要贷款购房的更是占有很大的比例。此次本报为初次贷款置业的购房者提供一些建议，希望能够对有此需求的购房者有所帮助。

　　贷款方式哪种最适合

   首先在贷款之前，对需要贷款多少钱有一个大致的计划。按照要求，按揭贷款最长期限是30年，且要求期限与年龄相加不超过30岁。但需要注意的是，贷款期限越长，需要支付的利息也就越多。笔者建议购房者根据月供的多少来选择贷款期限。月供最大限额应该是家庭收入的50%，一般来讲，占家庭收入30%的比例更合适一些。

   其次是选择贷款方式，一般我们常见的贷款方式是“等额本金还款法”和“等额本息还款法”。“等额本金还款法”还款本金不变，利息递减，虽然这种还款方法本息累计少于“等额本息还款”，但是最初的还款压力很大，如果经济实力不够“雄厚”，会大大降低提前还款的可能性，所以比较适合有一定经济实力的购房者。

　　贷款省钱小妙招

   就像我们平时购物一样，贷款也同样需要货比三家。各家银行出现不同利率的现象是普遍存在的，尤其是7折利率执行后，银行对此的执行力度各不相同，也就导致了利率会有所差别。除了横向了解各家银行的贷款利率外，提前还款的细则也需要进一步明确，因为提前还款是按揭之后节省利息的最有效途径。据记者了解，有的银行对提前还款程序要求比较严格，例如规定首次提前还款的最低下限和时间等等。在操作上也有所不同，有的银行需要提前交出书面申请及相关证件，而有的银行服务比较人性化，可以随时办理，不必预约和申请。

　　谨慎选择房贷新品

   固定房贷、双周供……众多房贷新品纷纷打着减低月供、减少利息的旗号充斥着房贷市场，这些贷款新品究竟能给贷款购房者带来多大的实惠呢？首先来说说固定房贷。顾名思义，固定房贷是采取一个固定利率进行贷款，此利率不受市场变动影响，主要用以规避银行利率不断上涨带来的利息增加的风险。如果采取这种贷款新品，需要对银行利率走势做出正确的判断。如果银行利率一直攀升，可以考虑此种贷款方式，但是目前为了刺激房地产市场，银行利率下调，在未来趋势尚不明朗或不能准确判断利率走向的情况下，尽量避免选择此种产品。其次，再来说说双周供，“双周供”是对原等额月供的对半分开加速还款的一种“创新”房贷产品，其关键是通过增加每年的总还款额以达到加速还款，节省利息的目的。由于双周供按照月还款额的一半来计算还款额，但并不是我们所想的12个月×2=24次，其实，每年共有26个双周，事实上每年要按13个月还款。那悄悄增加的一个月还款额，让购房者在不知不觉中加快还款速度，自然会比按月还款省下一部分利息。 

　　每月还款额=本金×月利率×（1+月利率）还款月数（1+月利率）还款月数-1

  一 等额本息计算公式：

  二 等额本金计算公式：

  每月还款额=每月本金+每月本息

  每月本金=本金/还款月数

  每月本息=（本金-累计还款总额）×月利率

  计算公式说明：

  以上算式中

  本金：贷款总额

  还款月数：贷款年限×12。例如贷款10年还款月数就是10×12=120个月

  月利率：月利率=年利率/12

  年利率：也就是现在讨论房贷热点里，基础利率打7折，8.5折后得出数字。

  累计还款总额：等额本金还款方式第一个月的累积还款总额为0。

  2009年最新利率表

  基础年利率 5.94%

  8.5折年利率 5.05%

  7折年利率 4.16%

  公积金年利率 3.87%